楼市将迎来下一个暴涨周期,但事实是这样吗?

2020-05-22 13:50 | 云南生活网
量在价先,楼市又将开启暴涨周期?| 房叔说No.53

△钱江新城(杭州房叔摄)

 

年后,疫情期间经济遭受重创,餐饮、旅游、酒店、外贸等行业遭受重大打击,开年不顺,大部分人对楼市持悲观态度。

 

此时,我在“为什么我不担心杭州房价下跌 | 房叔说No.33”一文中较为详细的阐述了我对杭州楼市后续的看法。

 

当时对杭州楼市整体定调依旧是偏向中性,杭州楼市不存在大幅下跌的可能性,反而需要注意把控需求的变动。

 

“需求只会迟到而不会消失”,是前文的主要论述观点,3月疫情趋于稳定,复工复产如火如荼,杭州楼市的成交量也节节攀升。

 

4月份的二手房成交量甚至创下近些年的高位,5月份也继续高歌猛进,新房成交量也相继放量,开盘量猛增。

 

新盘中签率快速下行,比如未来科技城的天空之城。

 

在起步总价爬升至近500万后,中签率不升反降,最近一次开盘有房户的中签率甚至低至3.98%。

 

要知道天空之城因为突破板块限价,价格抬升,去年开盘便备受争议,今年中签率却节节走低。

 

在比如,菜鸟对面的杭语蓝庭,报名人数从去年2000余户,最近一次开盘报名人数猛增至近5000户。

 

再比如,钱江世纪城的御虹府,从去年开盘2000余户,到今年超过3000户,新房市场肉眼可见的“热”起来了。

 

购房人的热情被点燃,焦虑的购房心态在蔓延,似乎下个楼市周期即将到来,楼市将迎来下一个暴涨周期,但事实是这样吗?

 

| PART 2 |

 

量在价先,楼市又将开启暴涨周期?| 房叔说No.53

△茅家埠(杭州房叔摄)

 

我认为,今年的金三银四,红五月,和杭州近几年的楼市表现几乎一致,并没有太大不同。

 

金三、银四因学区房而引燃,市场热情高涨,但随着时间、气温的变化,夏季热度逐渐下降,年底继续走低。

 

仔细观察,今年和去年有本质上的区别吗?其实是没有的,如果说整的有哪不同,或许经济更差是最大的不同。

 

近段时间的成交放量和被后置的需求释放关系甚密,就如我此前所说,需求迟到而释放集中,量自然而上。

 

6、7月份成交量想继续保持,恐不易,购房亦可以更加从容。

 

市场火热,也并非全盘抬升,冷热不均是楼市的真实情况。

 

有些区域如中泰,因轨交利好的兑现热度攀升,三墩北应学区调整,房价稳中有涨,而有些区域反而不升反降,如良渚。

 

至于楼市是否会大幅跳涨?为什么深圳楼市异动,房价普遍性上调,是不是楼市新周期启动的序幕?为什么土地市场重新活跃?

 

| PART 3 |

 

量在价先,楼市又将开启暴涨周期?| 房叔说No.53

△深圳南山

 

首先我们来谈谈深圳楼市异动的情况。

 

深圳一向是楼市的风向标,任何风吹草动都备受关注,媒体也从多方面添油加醋,制造紧张气氛。

 

看懂深圳,那就需要明白影响中国大城市房价的根本原因到底在哪?

 

为什么同是一线城市,深圳会比其他同级城市更贵,强二线城市的杭州与武汉价差亦是如此。

 

如同按照网络上的普遍带颜色看法,那么一定是深圳产业强劲,深圳有拼搏精神。

 

而杭州一定是江浙的历史原因,江浙的契约精神,高效,具有服务意识的政府部门,民富等。

 

这些确实和房价有一定的关系,但并非决定性的因素,供需决定价格,脱离供需谈房价就是耍流氓。

 

量在价先,楼市又将开启暴涨周期?| 房叔说No.53

△2019年重点城市住宅用地供应

 

先看一张统计图表,上图为2019年全年国内重点城市住宅用地的出让统计。

 

深圳的住宅用地出让明显的比其他任何一个城市都低,可以说是零供应。

 

需求恒定,供应不能有效地跟上,商品价格定会异常波动,何况像深圳这样人口流入强劲的重点城市,再加上深圳本就强劲的购买力,资金量,不涨都难。

 

如果横向对比杭州与武汉的住宅用地供应情况,据统计,武汉每年出让土地换算成住宅供应可达20万套以上,武汉新房供应量常年维持在杭州两倍。

 

再看看与杭州常年争夺“华东老二”的南京。

 

南京住宅出地出让量甚至还要低于杭州,年均新房供应小于10万套,不到武汉的一半,也就不难理解南京房价常年位居全国前列,且稳如狗。

 

说白了,深圳的房价异动,根本原因就是供给严重不足,可见的未来,只要深圳不改变住宅用地供应的策略,房价只会继续上天,接近甚至超过香港也只是时间问题。

 

再谈谈土地市场的重启。

 

近期各大房企在土地市场攻城略地,几年前意气风发的房企似乎又回来了。

 

这是不是楼市周期启动的又一个预兆呢?显然不是,一级市场的表现和二级市场关联有,但不是决定性的。

 

土地市场的火热只是房企手上钱又多起来了,土地市场就是最直接的探针。

 

手上有钱就买地是房企的惯性选择,不是每家房企都是万科,有足够的风险意识,能够做到低吸高抛。

 

但也说明了市场上资金的充裕,市场上钱多了,这点才是值得真正加以关注的重中之重。

 

资金龙头控制在变动!

 

| PART 4 |

 

量在价先,楼市又将开启暴涨周期?| 房叔说No.53

 

供需决定价格,记住,这句话适用于任何市场。

 

决策端的政策工具都是通过影响供需两侧改变市场,从而达到把控市场的目的。

 

就比如楼市调控最常用的限购,无非就是减少需求,将需求后置,以平衡供需之间的不平衡。

 

但影响供需的显然不仅仅是限购,如土地供给量,限购,信贷政策等都是供需调控工具。

 

其中,对于全盘楼市来看,信贷,货币政策是短期调控政策的见效最快,也最有力的工具。

 

现阶段杭州楼市最大的不确定性也就来源于信贷,货币政策。

 

我们先来讲讲现阶段政策不发生重大变化,杭州楼市是否有跳涨,暴涨的可能性。

 

前面已经多次重复,供需是决定价格的根本,同理,杭州楼市亦是如此。

 

那么杭州楼市的供需两端是否平衡呢?

 

答案是确定的,杭州楼市供需两旺。

 

根据统计,2019年杭州新房供给量大概在14万套左右,二手房成交则在10万套上下,全年成交新增及存量住宅超过20万。

 

这个数据妥妥是位列全国前茅的,和杭州近几年人口流入态势较为吻合。

 

在成交量持续保持放量的情况下,杭州楼市基本保持了楼市平稳,并未出现暴涨暴跌,稳字是杭州楼市的主旋律。

 

也证明杭州楼市的供需趋于平衡。

 

但人口的持续增加,需求端只会进一步的扩张,与此同时,杭州土地的出让计划也相应做了调整,预计2020年涉宅地块量同比2019年将继续上浮。

 

那么在当前的限购、限价的态势下,信贷、资金不出现明显波动,那么杭州楼市继续是“稳"字当头.

 

杭州楼市实在是太过于健康了,已形成良性的循环,既能保持土地收入的稳中有升,更好的支撑城市的扩张。

 

同时房价稳定对于城市吸引人口起到至关重要的作用。

 

土地收入和做大城市,这根平衡木杭州玩的几近完美。

 

| PART 5 |

 

量在价先,楼市又将开启暴涨周期?| 房叔说No.53

 

在信贷、货币不大水漫灌的前提下,杭州楼市只会更稳,买房也能够更从容。

 

这段时间,我常对朋友说,现在什么都稳,但就怕悬于高空的”水库“。

 

但对于普通购房者来说,不确定性的成本太高。

 

经济下行,提振经济的最后法宝大概率依旧是货币放水,具体怎么放,也许是细水长流,也不排除洪水滔天。

 

那么对于资金本就不多的刚需来说,洪水滔天就是end。。。

 

但这种可能性并不大,毕竟提了几年的房住不炒有何意义?

 

深圳近期整顿经营贷资金流向就是最好的案例,水可以放,但起码明面上不能流到楼市。

 

对于普通购房者来说,杭州依旧是早买早好,不要期待房价的大幅下行,限价抬升就是最好的预示。

 

既然房价不跌,为什么不早买呢?

 

限价上调1000块,总房价就上调了至少10万,这10万块赚起来还不容易呢,为什么要留给时间?

 

何况洪水滔天还是有一定概率的,真的到了那天,谁也躲不掉。

 

量在价先,楼市又将开启暴涨周期?| 房叔说No.53

△钱江新城(杭州房叔摄)

 

时间的不会因为个人意志而停下脚步,历史的尘埃对于个体就是一座大山。

 

既然猜不到结尾,那么珍惜现在。

 

打算买房?手脚一致,珍惜现在,当然也别急,可挑可选,下个周期还没启动。

 

 

 

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