横盘期意味着什么?房价不涨即是跌!

2020-05-21 13:58 | 云南生活网

关注楼市的人应该都知道,2019年以来官方一再强调“房住不炒”。

 

尽管今年疫情下的降准、降息、印钞或许会对房价带来一定的影响,但「稳地价、稳房价、稳预期」,防止楼市大起大落仍将是各地未来主要调控目标。

 

再加上,各地因城施策地出台房地产政策,支持合理住房消费,房地产市场进入双向调控轨道,房价或将长时间窄幅波动。

 

这就意味着大涨大跌退场,「稳」将依然是2020年楼市主旋律。

 

在房地产市场中,“稳”,代表的就是楼市横盘。

 

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横盘,又称为盘整,是指房价在一段时间内波动幅度小,无明显的上涨或下降趋势。

 

打个比方,今年珠海房价2.5万元/平,明年房价2.5万元/平,后年房价还是2.5万元/平,即使略有涨跌,也在一个合理的微调区间内。

横盘期意味着什么?房价不涨即是跌!

 

在中国,包含折旧、资金成本、贷款成本、物业费在内,房子的年均持有成本约为5%左右。

 

所以从投资的角度来说,如果房价年涨幅低于5%,这就意味着持有房产者在不断的亏钱。

 

此外,我们购买房产为的是抵抗通货膨胀、为的是保值乃至增值。

 

如果房价窄幅波动,但通货膨胀却在,那就意味着房子在贬值。

 

通货膨胀率有不同的计算方法,根据TRADINGECONOMICS的统计,近十年的平均通货膨胀率约为6%,18年的较低在2%左右。

楼市横盘时代,你还在用「老观念」买房

◑图源网络

如果按2%算,100万的一套房子,一年之后的价值就是98万,而这还是一个很低的膨胀率,实际情况下,有很大的可能房子贬值得更厉害。

 

也就是说,在通货膨胀情况下,横盘期,房价其实是下行的。

 

而楼市的情绪通常是「买涨不买跌」,所以在横盘状态下,购买欲望会降低,库存闲置商品房数量因此而飞速增加,为了去库存,这时候开发商会进行降价或者花式促销。

 

总之,横盘期行情方向不易把握,是投资者最迷惑的时候。

 

2

从珠海近几年的房价走势上看,在2016年4月限购令完全解除后房价攀升到巅峰;同年十月再度重启限购,制止房价继续疯长,虽然楼市调控至今未见放松,房价却仍居高位。

 

2017年4.8新政颁布后,珠海整体房价走势放缓,个别区域出现的价格上涨并没有明显带高整个珠海的房价走势。

 

比如,虽然由于高价地项目的入市,航空新城近两年价格波动呈直线上涨,价格由2017年的1.5万上涨到3万。

 

但纵观整个珠海市场,2017年以来,珠海房价并没有大起大落,总的来说,珠海整体进入了高价横盘期。

楼市横盘时代,你还在用「老观念」买房

◑珠海近5年房价走势

楼市横盘会继续,但并不代表房子已经没有升值潜力。

 

只是,闭着眼睛买房就能赚钱的时代已经结束,未来置业者需要及时调整心态和购房观念,更理性的去选择。

 

01刚需购房可从容不迫

 

经过一轮疯涨后,珠海房价已经今非昔比,多数楼盘跨入「2字头」行列,2万以下的刚需楼盘真的不多了,主要集中在斗门和金湾。

楼市横盘时代,你还在用「老观念」买房

◑珠海西区房价走势(数据来源合富研究院)

就过去的形势看,只要房价不涨,世界上就好像没有刚需这么一个群体。

 

但只要房价一涨,顿时又跑出来一大群刚需购房者开始抢房,「买涨不买跌」已经根植在每个购房者的心中。

 

一大波需求亟待入市抢房,按理说,刚需购房者应该早下手为强。

 

但楼市横盘,房价不会大起大落,怎么买到一个品质更好的房源才是关键。

 

要知道横盘越久,市场就更容易倾向买方,议价和选择空间大,横盘淘笋的机会也就越多。

 

过去十年,珠海房价高速增长,绝大部分买房人在选房的时候,都很难做到从容不迫,而在楼市横盘下,刚好给了购房者一个可以仔细挑选、货比三家,讨价还价的机会。

 

02 理智看待短期波动

 

没买房时,谁都希望房价低,一旦买到手,谁都希望保值增值。

 

房价一降,最重要的家庭财富眼看缩了水,搁谁身上都不痛快。

 

在楼市横盘的状态下房价也会波动,但是窄幅的波动结构,要么小幅度上涨,要么小幅度下跌。

 

就珠海楼市来说,过去这几年时间里,房价起起伏伏经历了多个「小情绪」。

楼市横盘时代,你还在用「老观念」买房

◑2018.3-2019.3珠海房价走势

(数据来源合富研究院)

但横盘的周期越长,短期的暂时性波动都会互相抵消,使得整体的房价处于同一幅度上。

 

无论是买房还是卖房,面对楼市的短期波动不能一味地看到跌就马上抛,看到涨就马上买

 

小幅度的波动对于买卖行为来讲实属正常。

 

如果被短期的波动影响心态,就会迟迟不想入手,很容易失去楼市中的红利。

 

03 扭转买涨不买跌的心态

 

过去10年,面对高速增长的珠海楼市,绝大多数购房者都是以买涨不买跌作为尺度标杆。

楼市横盘时代,你还在用「老观念」买房

◑2008-2018年珠海房价走势(数据来源合富研究院)

尽管楼价如同火箭般节节攀升,但大家还是趋之若鹜,纷纷砸锅卖铁啃老投资楼市,更不缺炒房族,借此发大财。

 

可是,随着楼市回调,业主降价抛售之时,人们又纷纷开始不敢出手了,有意向购房者也开始持币观望,主要怕抄不到最底。

 

但在横盘阶段中,对于购房者来说市场长期处在一个平稳的状态,大家或许可以改变这个心态了。

 

但楼市横盘期,在“房住不炒”调控下,房价已经停止了猛涨的势头,房价涨幅逐渐收窄,开发商纷纷打折促销,二手房价格也在下跌,如果没有刺激房地产的政策出台,房价将会持续横盘,现阶段或许正好可以择低入市。

楼市横盘时代,你还在用「老观念」买房

◑2017-2020年3月珠海商品房市场量升价稳

(数据来源合富研究院)

再且,在严厉的楼市调控下,炒房客被打压,房地产市场中减少了投机炒作行为,购房者「高位接盘」的可能性大大降低。

 

特别是刚需客,买房目的就是为了自住,何必纠结房价涨跌,正好现在房价优惠力度大,既是自住,买房“买跌”又何妨。

 

对于珠海的房价走势,我们也不要过分悲观,短期回调和经历一个均价横盘的周期是非常正常的,我们需要的是理智地对待珠海房价的波动周期。

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