楼市5年前的一幕能否复制?

2020-05-16 12:47 | 云南生活网

在过了近4个月的“苦日子”之后,房地产市场貌似又“挺过来”了,而且大有“重启火热”之势。

说实话,当前的楼市怎么看怎么觉得像梦回5年前:土地市场一片火热,仅4月份,全国300个城市共推出土地2611宗,环比增加44%,同比增加7%;央行也在降准、降息“放水”,一月份以来,央行不断地通过降息、降准、逆回购等等实现资金宽松,累计释放流动性高达2万亿;购房需求被压制有集中释放的可能,各地高性价比盘已经在遭哄抢,购房大军涌入楼市;开发商打折促销卖房的欲望强烈,恒大、融创、万科等房企降价幅度让人眼馋;各大热点城市成交量也在迅速恢复,部分城市甚至已基本和往年同期水平相当。

楼市梦回5年前,房价还涨得动吗?央媒发声回应,经济学家4字说透

基于此,有很多专家觉得房价可能又“按不住了”,高喊着让大家赶紧买房。网红经济学家马光远说,“一线城市铁定上涨”;社科院专家直言预测,2020年是“楼市大年”,房价总体至少会涨6%;北师大董教授也大声疾呼,“只有房地产才能救中国”。我们的城市化率只有不到60%,这么看房价其实并不高。言外之意,我们终究逃不过房地产的“真香定律”,房价依然有再次上涨的基础。

一众专家不约而同地为房价上涨找出各种“借口”,房价还涨得动吗?楼市5年前的一幕能否复制?个人认为不太可能。因为今天的房地产市场和5年前相比已经大不相同:

楼市梦回5年前,房价还涨得动吗?央媒发声回应,经济学家4字说透

首先,国家调控的意志依然坚决

一季度房地产遭遇“重创”,百强房企销售额下滑逾3成,直接导致107家中小房企倒闭破产,外加高额到期债务和融资困境,很多房企都叫苦不迭。但即便是这种恶劣的环境,国家依然没有放松调控。

中原地产数据显示,2020年1至4月,我国各地合计房地产调控政策达238次,较2019年同期的164次,同比上涨45%。其中,4月全国房地产调控政策继续多发,单月房地产调控次数多达67次。一句话,楼市调控,仍然如火如荼。

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更值得一提的是,几天前的央行货币政策报告上,喊了近两年的“因城施策”4字调控定义被“拿下”了。专家分析称,这是中央在逐渐收回地方的“松绑权限”,意味着接下来各地楼市的调控中央会统筹决策,下半年各大城市“因城松绑”的可能彻底没有了。

此外,3、4月份真正出台具有实际意义的城市政策均被“收回”,如驻马店、海宁、广州、青岛等6个城市出台的诸如降低首付比例、松绑限购等政策,说明国家对于楼市的大局稳定还是非常重视的。即使房地产已经到了非常困难时期,但国家依然没有给地方多少调整的权限,这意味着房地产政策方面不可能再重启5年前的一幕。

楼市梦回5年前,房价还涨得动吗?央媒发声回应,经济学家4字说透

其次,楼市的根变了,国家正“源头上”解决问题

土地市场就是楼市的根。地价推动房价,房价推动预期,预期再反哺土地市场本身。这是一个天衣无缝的闭环,这也是过去二三十年房地产长盛不衰的秘密。

但今天我不得不说,楼市的根变了:土地市场正在发生根本性变化——深圳、上海以及香港都在行动。深圳:官方明确表示,未来要深化土地改革,加大住房供给。2020年居住土地供应较去年增加了一倍多,而且公共住房和商品住房用地的供应量也将较去年大幅增长;上海:将“集体经营性建设用地”的出让、出租纳入了上海土地入市交易范围内。同样意味着土地供应会大幅增加;香港:拟学习澳门横琴模式,由国家直接拨地,兴建公屋、医院、学校等公共设施。

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更重磅的是,5月9日,中国建设银行与广州、杭州等6个城市共同签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》,将为这些城市提供政策性贷款不少于1900亿元。主要用做筹集约80万套(间)政策性租赁住房,解决上百万名新市民的安居问题。

为什么说楼市的根变了,过去土地作为最重要的生产要素,作为牵连房价的主要因素,国家在供地表现上很不令人满意,尤其是一线城市,居住供地严重不足,所以导致新房供应严重不足,直接推高了房价。但今年之后,国家显然已经意识到了必须从根本上做出改变,于是我们看到,一方面在各大城市试点供地新模式,另一方面也在大力推动政策性以及租赁型住房市场的发展。

相比于过往各种抑制需求、打击遏制投机炒作等政策,这才是在源头上解决问题。

楼市梦回5年前,房价还涨得动吗?央媒发声回应,经济学家4字说透

再者,市场基本面已经发生逆转:不缺房+需求释放殆尽,如何支撑房价继续涨?

过去十年,房价为什么能涨多跌少?一方面是房子严重不足,稀缺的就是珍贵的;另一方面,大量农村人口向城市转移,庞大的购房需求支撑。

再看今天,这两大支撑房价上涨的基本面也发生颠覆性改变。房子不仅够住,而且严重过剩——4月24日,《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》公布,楼市最权威、最重要的数据公开:我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,户均拥有住房1.5套,两个数据都是全世界第一!要知道,美国住房拥有率才仅63.7%,而且发达国家的成熟市场,房户比才1:1。

需求高速释放后,更是开始疲软。四大一线城市从17-19年横盘微跌,怎么做到的,政策阻击了需求是一方面,更主要的原因是需求已经在前几年集中释放了。相比于一线城市,三四线城市这方面的问题更严重,统计数据显示,全国超过80%的三四线城市,库存需求比高达2.3:1,西北、东北三四线城市这一数值竟高达3.5:1。什么意思?总体而言,开发商建3.5套房子对应才只有一个需求。

其实不看统计数据,就看看三四线当地人的拥有房屋数量,就能知道答案,再不济的家庭也至少拥有2-3套房子,让他们继续买房,根本不现实。所以开发商高管才透露,当前阶段各大地产商都在拼尽全力想从三四线城市脱开身,即便是恒大、碧桂园这种主打三四线城市的开发商,这几年在一二线城市拿地的比例也在上升。

楼市梦回5年前,房价还涨得动吗?央媒发声回应,经济学家4字说透

对于2020年的调控以及房价走势央媒也发声回应了。5月13日新华网转发央媒法制日报的文章援引楼建波的言论,“一个国家,一个社会,不能靠投机发展起来。比如说,买一套房子比开公司赚的钱还多,这肯定是不健康的。因此,各级政府调控房地产市场必须坚持‘房住不炒’。”文章还重点提到,有效控制房价,稳定市场,“限”字类的政策要出,但也要研究制定根本性的措施,更应该考虑供求关系,加大市场供给。

从发声回应来看,对于调控楼市,央媒还是倾向于国家继续重拳出击,尤其要做到从根源上彻底解决高房价问题。倘若2020年调控真的按照央媒提到的建议实施,我们可以肯定地说,房价想继续涨,这次难了。

楼市梦回5年前,房价还涨得动吗?央媒发声回应,经济学家4字说透

对于很多人最关心的,2020年房价还涨得动吗?“降价潮”是否会开启,两大经济学专家也摊牌了。经济学专家李迅雷日前表示,即使有些城市房价还在微涨,但已经掩盖不了楼市进入下行通道的事实,预期不足,管控严厉,购买力下降等我们不能视而不见。对于未来的房价走势,他用四个字就说透了:箱体震荡。说白了就是,在一定的范围内自由上下调节,供应短缺、需求充足、资金充裕,房价仍然还有上涨的空间;供应过剩,需求严重不足的区域,房价回调也合情合理。不仅如此,他还直言,这类区域开发商卖房压力会逐渐加大,“降价潮”大概率会到来。

同样摊牌的还有人大副校长、经济学专家刘元春。今年3月份在一场活动上,他就直言,“未来要高度重视房地产市场的不确定性,防止房价快速回落。”从刘的发言来看,他不仅认为未来房价会跌,更预见性地觉得楼市还存在“快速下跌”的可能。很显然,在刘元春看来,“降价潮”的发生亦是大概率事件。

国家调控楼市的意志依然坚决,楼市的根也在发生变化,而且我们也彻底告别了房屋短缺、需求过盛的阶段,更主要的是经济学专家也摊牌认为“降价潮发生是大概率”事件。基于以上诸多利好,那么对于刚需来说,今年买房到底合不合适呢?

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对此我们想说的是,当前阶段一二线的刚需,确实迎来了好的入场时机,供应在加大,开发商在降价促销,购房需求也未集中释放,而且房贷利率也有下降趋势,这些对于刚需而言都是优势。对于三四线城市的刚需,如果需求不强烈,可以观望一阵。

但我还要说的是,作为刚需现阶段更需要克服的是外界的杂音干扰,楼市确实有梦回5年前的特征,但是时过境迁,基本面都已大变,房价不可能复制5年前的疯狂,买房也要转变心态了,不应该被裹挟进场,而应该按需行动。

有人说当前阶段调控在把关大局,楼市会逐渐趋于稳定,买房应该像买菜的心态一样:按需挑拣,择优而入,不被别人的看法左右。

对于这种说法我很认同。于刚需而言,稳定的市场就意味着买方市场,这个时候完全是你在主导市场。说句心里话,这个时候买房其实非常考验智商,不想入坑,最好的方式就是对媒体的火热报道和开发商的“提价”销售,买房人应该选择性忽视,不被市场杂音干扰,从自身需求出发,才能买到适合自己的房子。对于买房人我还想提醒一句话,买房如果一味看重价格,非常容易做错决定。

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