关于楼市方面,央妈再次强调了之前的观点

2020-05-12 13:38 | 云南生活网
刚刚,央行讲了这4句话,楼市笑了

 

观察楼市可以有很多角度和指标,其中最直接的莫过于货币。

鉴于房地产行业的强金融属性,网上有调侃说,“楼市短期看货币政策,中期看货币政策,长期还是看货币政策。”某种程度上,也是有一定道理的。

周末,央妈发布了《2020年第一季度中国货币政策执行报告》,下面就基于这份报告中谈下楼市。

  • 疫情严重冲击了房地产行业,却未严重冲击房价。

受疫情冲击,2020年1季度,全国商品房销售面积同比下降 26.3%,销售额同比下降 24.7%;房屋新开工面积同比下降27.2%,新竣工面积同比下降15.8%。

其实这种幅度的下滑完全在情理之中,但意料之外的是,房价却堪比小强,并未因量缩而价跌,反而逆势上扬还跑赢了通胀。

国家统计局公布的数据显示,2020年3 月,全国 70 个大中城市新建商品住宅价格同比上涨 5.4%,而当季CPI同比上涨4.9%,GDP则同比下滑6.8%。

疫情期间,楼市量跌价涨的主要助推力是宽松的货币。

央妈报告显示,2020年1季度个人住房贷款余额为 31.2 万亿元,同比增长 15.9%。虽然增速较上年末回落0.8 个百分点,但考虑同期销售面积下滑26.3%,一降一增之间,就很可观了。

衡量居民购房加杠杆的宽口径指标——居民中长期贷款在2020年1季度的猛增,则更直观的说明了问题。

刚刚,央行讲了这4句话,楼市笑了

从供给侧角度来说,除了个别反应敏锐、出手矫捷的房企外,疫情及复苏期间,房企们并未出现大规模的降价冲量。主要原因也是房企们借助宽松的货币政策,从资本市场筹集到了大量弹药。

且不说五花八门的融资工具了,就说信贷。截至2020年3 月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额 46.2 万亿元,同比增长 13.9%。

虽然增速也较上年末回落0.9 个百分点,但考虑到2020年1季度,全国房地产开发投资同比下降 7.7%,一增一降之间,也大大缓解了开发商的压力。

  • 和“房住不炒”同等分量的4句话

随着疫情基本被控制、各行各业也基本复工,接下来,货币政策会怎么走?

央妈在报告中也给出了自己的思路。

其中,关于楼市方面,央妈再次强调了之前的观点:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求。

不过,对这句话,显然要辩证地看。一是,这里面有一定的表态成分;二是,纵使“房住不炒”是我们的总目标,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求也需要贯彻,但并不是实操中就没弹性空间了。

现实中“应该怎么做”和“实际怎么做”往往两码事。所以,货币政策尤其是涉及楼市的部分,需要结合更多内容,全面地去看。如下面这4句话:

第一句话:

加强货币政策逆周期调节,把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置,运用总量和结构性政策,保持流动性合理充裕。

注意三大关键词,逆周期、突出位置、充裕。

所谓“逆周期”就是政策要与经济现状反着来。虽然我国经济现在已回复了八九成,但考虑海外疫情仍在肆虐,面对诸多不确定性,保经济仍是今年的首要任务。

所以,流动性将继续宽裕下去。而不管怎么围追堵截,溢出来的水总会有些不可避免地流向楼市。

第二句话:

综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕,保持 M2 和社会融资规模增速与名义 GDP 增速基本匹配并略高。

这句话是对第一句话的补充,交代了货币流动性所能充裕的程度。名义GDP增速=实际GDP增速+通胀。如2019年全国名义GDP增速为8.9%,实际增速6%,CPI为2.9%。

注意核心关键词“并略高”,这个表述是之前未有过的。

其实近两年央妈一直在有意地降低M2增速了,并尽量与名义GDP增速保持匹配。此次白纸黑字的提出略高于名义GDP增速,也间接体现了经济压力之大。

一旦M2增速超过名义GDP增速,溢出来的水一般有两个去处:一是反过身来推高CPI(这是央妈和上面最不愿看到的);

二是推高楼市、股市等资产价格,就像些年的楼市那样。(当然暴涨也是不被容许的,但只要不出格多半是睁只眼闭只眼)

第三句话:

持续深化 LPR 改革,有序推进存量浮动利率贷款定价基准转换,疏通货币政策传导机制,引导贷款市场利率下行。

事实上,在LPR 初步改革下,贷款利率已经在走低了。2020年3 月份一般贷款平均利率为 5.48%,比 LPR 改革前的 2019 年 7 月份下降了 0.62 个百分点。

随着LPR 改革的持续深化,居民买房加杠杆的资本成本将会进一步降低。这对购房者来说,显然是一个长期利好。

第四句话:

坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

这句话的后半句更值得关注。

“连续性”、“一致性”、“稳定性”等用词,则意味着接下来的房地产金融不会瞎折腾、没有大反转,将会沿着现有轨道继续滑行。

最后再强调一下,笔者在标题中说“楼市笑了!”,并不是在宽松的货币政策下,楼市将会重现16/17年那种光景,房价大涨;

而是说,在流动性充裕、房贷利率持续走低的货币宽松政策背景下,即便“房住不炒”、即便“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,楼市也不会有大家想的那么苦,而会呈现出“慢牛行情”,当然这也是上面喜闻乐见的。

所以,只要房企能控制好杠杆,不自己爆雷,日子还是很滋润的;对于购房者而言,则尽量把握结构性机会。

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