楼市的交易市场在活跃,土地市场活跃的更早一点

2020-05-11 18:30 | 云南生活网

记得在3月中旬,伟哥写过一篇文章,当时聊过,购房者中的聪明人开始去了售楼处。

那么现在看,这一批聪明人的确是真聪明,市场已经明显复苏了,特别是看大部分热点城市的网签数据也开始升温,看链家公布的门店签约数据,涨的比网签更快一些。

合计看,5月过去的上旬,全国热点城市市场成交量同比去年5月同期上涨了50%,其中最热的城市,有北京、廊坊、上海、深圳、石家庄之类的城市。

北京因为众所周知的学区房原因,5月来市场成交量的确明显活跃了,前10天,北京二手房成交量就接近了8000套,相当于3月一个月的成交量。

最近整体一线城市的表现如何?

从疫情复苏情况看,京沪广深,都有明显的复苏表现,看房量、签约量已经都恢复到了疫情前的平均水平。

楼市的交易市场在活跃,土地市场活跃的更早一点:

注意了!楼市小阳春出现了

4月来,全国已经有9家企业拿地超过百亿。其中最高的企业拿地超过300亿。以北京为例,包括最近几年很少拿地的企业,合生、龙湖,等都在参与拿地。

从房贷数据看,降息的影响逐渐出现,4月20日的降息基本落地,房贷首套房与二套房都下调了10个基点以上。整体看,各地的人才政策对市场影响出现。有利于二季度楼市稳定。

市场依然分化,整体看,一线城市中市场复苏最明显的依然是深圳、上海,最近北京的看房量也有明显增加,广州相对较弱。深圳因为区域调控政策预期出现,最近市场相比前期稍有平稳。

二线城中杭州、南京等率先复苏,最近土地、新建住宅、二手房成交都相对活跃。

三四线城市相对平稳,复苏程度明显弱于一二线城市。从五一小长假市场走势看,预计5-6月份将出现一次类似2019年初的小阳春,因为疫情延缓了需求入市,在疫情基本平稳后,开始入市。

整体房住不炒政策以前高压,这种情况下,预计市场不会有大幅度波动。市场成交量有望快速恢复到去年同期平均水平,价格也有出现局部小幅度上行的可能性。

全国性的小阳春主要出现在一二线城市,从深圳到上海再到北京,次第传递,二线城市从杭州到南京,逐渐传递到厦门等城市。土地市场先热,房企融资压力锐减,本来以为的资金压力随着降准等政策变化,企业融资成本再次梦回2015年。

北京楼市虽然偶有阳春,但过去三年房价已经跌幅高达25%,这种情况下,市场价格相比同类型城市已经非常健康。当然,对于北京来说,库存积压依然非常严重,潜在供应2万套在路上,所以市场价格不会有太大上行的可能性。轻微波动难免。

多年不拿地的企业又开始拿地了!多家企业甚至出现了拿地当天招聘的现象。

一般企业,拿地前基础工作就已经做好了,谁会拿地再招聘?这先天就晚了一步。拿地了,才招聘人,人是不是合适?又没有磨合。一般是资金宽裕企业才会这样。

开发商拿地才招聘,大部分是因为没有人才储备,不是经常拿项目的开发商。

北京大部分项目都是拿地前,就准备好了基础班子,极端的中海这样的甚至规划已经做好了。所以,这几年北京才有中海年的说法。当然,临近销售,招聘销售业务,这是节省人力资源。

最近包括、融创、恒大、龙湖、合生,等过去10几年楼市曾经在北京都非常风光的企业,在基本消失声音的几年后,2020年再次全面发力。多次举牌拿地!

注意了!楼市小阳春出现了

4月,全国热点50城市4月合计土地出让5044.7亿,这也是年内首次单月突破5000亿,不仅仅是卖地金额明显上涨,溢价率也出现了明显的上行, 4月一二线城市的的平均住宅土地溢价率是2019年下半年来的最高位。平均溢价率高达15.54%,3月份为12.58%。

从不同城市数据看,卖地最多的城市是南京439亿,杭州362亿,苏州343亿,合计有16个城市在4月卖地超过100亿。

另外1-4月50大城市卖地1.22万亿,同比上涨10.3%。降准降息等政策影响下,房企拿地积极性逐渐提高,多地再次出现高溢价率土地成交,特别是厦门等地再次出现历史最高总价百亿地块,使得土地市场热度持续提升。

疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次出现了提高。

首先:2月份的土地市场更多是因为部分热点城市出让了部分热点土地,疫情下,部分房企判断市场会快速企稳,政策刺激楼市,实际市场整体并未出现明显的宽松政策。导致3月份土地市场陷入低迷。

其次:3月-4月全国主要城市的市场成交量相比2月份有明显复苏,网签成交量平均上涨了40-50%,4月各地市场继续复苏,目前看部分城市已经逐渐恢复到了疫情前的平均水平

从趋势看,从南到北逐渐复苏,成交量有望在二季度继续回升。整体而言全国南部城市相比北部区域更早复苏,跌幅也比北部城市要低。当下市场部分区域也的确出现了热盘,看房人数量相比之前有明显上升。

第三:土地溢价率上行主要体现了部分城市,虽然整体土地市场地价依然未全面上涨,但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。

最后伟哥简单的总结一下:

3月份聪明的购房者已经去了售楼处,4月份到5月份,土地高溢价频繁出现,大量之前很少拿地的企业开始拿地。

注意了!楼市小阳春出现了

从市场看,5-6月全国小阳春已经开始出现,当然,北京需要注意的是月底之前的大会可能影响节奏,但对于买房人来说,如果520再次降准,就不要犹豫了。


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