房地产市场也逐步迎来了4个消息

2020-05-10 17:51 | 云南生活网

关注房地产的朋友应该会发现,最近一个多月来,楼市出现了一丝暖意。两三个月以前,面对“黑天鹅”事件的影响,房地产一度被按下暂停键,杭州、济南等超过10个城市甚至出现了零成交情况,营救楼市的声音此起彼伏。但是,伴随生产生活逐步进入正轨,房地产业也开始进入到了恢复期,“回暖”两个字开始频繁出现在大众视野。接下来,我们就不妨通过土地市场、楼市成交量等几组数据来了解一下当前楼市的“暖意”。

恭喜无房者?国家一锤定音,4大消息袭来,这两类人可能要失眠了

长期以来,业内流传一句话,土地市场是楼市“晴雨表”。从数据上来看,虽然前3个月土地市场基本保持“冷静”状态。但进入4月以来,土地市场则呈现出了另一番景象。据华夏时报报道,4月份,监测全国300城共推出土地10919万平米(一线城市283万平米,二线城市5113万平米,三四线城市5523万平米),环比上涨了38%,其中成交8170万平米,环比增加了34%。更值得关注的是,土地出让金达到5152亿元, 环比大幅增加124%,同比增加20%,已经恢复到了去年同期水平。

笔者认为,房企积极补仓拿地的背后,是楼市销售的逐步恢复。据国家统计局数据显示,今年3月份,全国商品房销售额已恢复至去年同期的85%,目前4月份的权威数据还没出来,但根据克尔瑞研究中心的数据显示,4月份TOP100房企实现全口径销售金额达到了9002.3亿元,环比增长17.2%,同比增长0.6%,同比实现年内首次转正。显然,对于融资渠道收紧的房企来说,销售回暖可以减缓资金压力,从而推动拿地补仓的节奏。因此,种种迹象都表明,市场的确出现了回暖的态势。

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面对当前这种行情,最纠结的莫过于观望中的购房者了:如果此时买房,就怕当前的回暖是昙花一现,毕竟当前楼市还没有完全明朗,很多楼盘依然还在打折促销,一不小心可能就亏了本。但是,如果此时不买房,万一房价突然抬头,又怕以后可能会更加买不起。那么,按照目前的势头,购房者到底如何看待当前楼市的回暖态势呢?下一阶段,房价到底还会不会再迎来一轮上涨呢?

实际上,对于这个问题,国家早就一锤定音了:对于2020年的房地产走向, 在2019年年底的经济工作会议上,国家进行了明确定调:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效机制,促进房地产平稳健康发展。除此之外,在随后的全国住房城市建设工作会议上,住建部还首次在房住不炒的前面加上了“长期”两个字。由此可见,平稳依然是今年房地产市场的关键词,所谓平稳就是防止房价大起大落,而目前楼市告别“冰封期”,逐步走向恢复期显然符合这一调控目标。

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伴随国家对楼市一锤定音,进入2020年这5个月以来,房地产市场也逐步迎来了4个消息。

一、住房租赁市场稳步发展。据澎湃新闻报道,5月9日,中国建设银行与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州等6个城市签订了《发展政策性租赁住房战略合作协议》,计划向以上6个城市提供1900亿元贷款,支持在3年内筹建80万套政策性租赁住房。同时,协议还明确此类房源租金将低于目前市场房源租金3-5成,主要面向非户籍常住人口和新落户、新就业的大学生。

其实,最近这两三年,租赁市场一直是楼市发展的重头戏。去年,上海、成都、南京、杭州等16个城市还入围了国家财政支持租赁市场发展的试点城市。对此,住建部政策研究中心主任秦虹公开明确表示, 现代住房制度就是要建立保障体系和市场体系并重,租购并举的住房供应体系。由此可见, 伴随房地产长效机制的推进,国家已将租赁市场的发展提升到了新的高度,未来会有越来越多的城市加入其中。

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二、房贷利率有望继续下调。上个月,央行公布了新一轮的LPR报价,1年期LPR为3.85%,5年期LPR为4.65%,与上次相比,1年期下调20个基点,5年期下调10个基点。当然,与购房者息息相关的还是5年期LPR,这是自去年8月LPR改革以来,5年期LPR第三次下调,同时也是下调幅度最大的一次。截至目前,5年期LPR整体下调了20个基点。

对于购房者而言,5年期LPR下调意味着房贷成本将会减少。以此次为例,假设贷款100万,等额本息还款30年,月供可减少60元左右。对于这个幅度,不少购房者认为对自身的影响并不大。其实, 短期内来看,象征意义要大于实际意义:一方面,LPR定价基准下调,意味着全国房贷利率整体水平将处于下调趋势。另一方面,随着国内外经济环境的变化,货币宽松是大趋势,MLF操作利率和LPR报价下调仍是大概率事件。因此,今年房贷成本也有望迎来继续下降。

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三、抑制资金违规流入房地产。伴随复工复产的进行,最近这一个多月,深圳、上海等城市甚至出现了排队买房的现象,深圳还被传出部分房抵经营贷违规进入到了楼市,再次引起了监管部门的重视。对此,央行深圳中心支行4月22日明确表示,严禁信贷资金违规用于购房。一天后,央行上海总部也召开了房地产信贷座谈会,重申坚持“房住不炒”,严禁违规向购房者提供资金。

尽管此前央行多次降息、降准,但根本目标都是鼓励和支持实体行业,此次央行的表态再次明确传递出了今年房地产信贷领域的导向。其实,通过这次央行公布的LPR报价也可以看得出来,1年期下调了20个基点,5年期下调10个基点,这显然是一次非对称性降息,相当于把房地产和实体经济隔开对待,坚决调控楼市的态度显而易见。

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四、降价促销或将是全年常态。随着楼市逐步复苏,主流房企纷纷发布了前四月业绩,其中只有4家房企销售跨越千亿,分别是恒大、碧桂园、万科和保利。但是,房企实现热销的背后,除了住房需求被压抑后的爆发,关键还是打折促销起了作用。就以排在首位的恒大为例,2月份推出了75折、4月份又推出了81折。

受楼市调控持续,房价预期转变等因素影响,目前开发商普遍面临融资压力、销售压力以及回款压力。对此,世茂房地产总裁许世坛预计,2020年全国房地产销售可能会有10%~15%的下跌空间。因此,打折促销和降价跑量将会成为开发商的普遍选择,也会是2020年房地产的常态。此外,二手房市场或许还远不及新房市场。就拿济南来说,目前二手房挂牌超过5万套,而去年同期挂牌量为3万套,一年就增加了2万套,想要消化掉,业主就得“忍痛割肉”了。

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以上4个消息,显然有利于没有买房或者准备买房的群体。一、住房租赁市场的稳步推进,满足了多层次住房群体的需求,尤其是非户籍常住人口和新落户、新就业的大学生。二、房贷利率有望长期保持下调态势,可以降低刚需的购房成本,减轻购房压力。三、抑制资金违规流入房地产,可以进一步稳定楼市预期,防止房价炒作再次出现。四、降价促销大概率成为全年常态,让购房者有更多机会遇到高性价比的房源,而且也增加了更多选择性。总而言之,2020年的房地产市场,无房者显然是有福气了。

不过,即使当前楼市开始出现了一些暖意,但对于开发商和炒房客两大群体来说,可能仍旧要失眠了。究其原因,目前楼市仍处于恢复期,远远没有达到热销程度,再加上流入楼市的资金依然受到严格监管,这对于资金密集型行业来说,意味着开发商的资金压力和销售压力仍然存在,中小房企尤其如此。此外,随着租赁市场的发展,未来也会进一步分流一部分购房需求。根据人民法院公告网显示,进入2020年以来,已有150多家房企破产,绝大多数都是集中在三四线城市的中小型房企。

同时,国家已定调楼市稳字当头,对于多套房持有者来说,房价不涨不跌只会白白增加房贷利息等持有成本,而且随着购房者的房价预期回归理性,想要轻松转手和变现也并不容易。

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