2020年,房价或给买房人“惊喜”

2020-04-28 09:47 | 云南生活网

由于众所周知的原因,2020年一季度,房地产市场冷到几乎“冰冻”。开发商、杠杆投资客、地产中介等受看房人锐减、房子严重滞销、市场极度低迷等原因影响,很多人已经快“揭不开锅”了。开发商方面,一季度新房销售面积和回款额度下滑均超过30%,且公开资料显示,一季度107家开发商宣布破产倒闭。

缺不缺房?央行报告终于说清了!2020年,房价或给买房人“惊喜”

 

巨额到期债务、回款艰难、开支巨大等几座大山压顶,即使勉强挺下来的房企更多的也是为资金犯难,拿地市场的表现已经说明了一切——上海易居研究院发布《全国百城居住用地成交报告》显示,今年一季度,全国百城居住用地成交仅为6542万平方米,比2019年当期锐减18.7%。且当前阶段,敢拿地、有资金拿地的八成都是央企国企,一众中小房企只能干瞪眼瞧着。

难是真难!即便4月份随着人们的生活开始步入正轨,楼市也开始“火速”回暖,但截至目前,从贝壳、安居客、易居等平台发布的成交、带看数据看,各大热点城市的回暖指数,较往年同期常规水平也不过百分之五六十。

中原地产首席分析师张大伟评价当前的楼市回暖时说道:大部分城市市场只是复苏,远远谈不上火热。“爆火”、“爆涨”更是无稽之谈。当前楼市是考验智力的时候,买房人一定要保持头脑清醒,以免被居心不良者忽悠,带偏节奏。

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房地产遭遇如此“劫难”,自然少不了利益链上的专家、学者站出来摇旗呐喊。这种事情已经不是第一次发生了,从过往来看,但凡经济遇到点困难,就会有一堆专家站出来呼吁“放松调控”、“重启房地产”,在他们的字典里,房地产就是“万能”的,中国经济的发展不靠房地产是不行的。

这不,一贯“看多”楼市,房住不炒调控的过去三年里,几次三番建言“取消房地产管控”的北师大董教授又急了。

4月21日,董教授在其个人社交平台,发布言论称,“限购政策对于房价和房地产交易量都有影响,从短期来看确实对市场的交易活动起到了抑制作用。但从长期看,必须评估其负面影响,但这项工作没有引起重视。鉴于房地产行业在国民经济中的地位与影响力,没有房地产交易量的持续回升,是非常难的。GDP总量中40%与房地产行业直接、间接有关。房地产市场交易不持续恢复,建筑业、钢铁、水泥、玻璃、其他建材业、装饰装修、园林绿化等大大小小近百个行业的生产、交易也就难以完全恢复。”

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言外之意,房地产才是国民经济发展的“顶梁柱”(GDP中40%都与房地产相关),没有房地产是救不了中国经济的。尤其是当前阶段,一季度经济增速“-6.8%”,过去20年不曾出现的,这个时候房地产的支柱产业作用就显得尤为重要。因此,在他看来,应该对房地产调控进行松绑,尤其是“限购”政策压制了市场的活跃度,应该酌情“放开限购”,“放松调控”了(这话他虽然没有直接说出来,但联系上下文,这个意思他其实已经表达出来了)。

事实上,早在2个月前,董教授就已经在公开发表的文章中表达过相同观点了,彼时他说得更直白、更了当:“没有地产业救不了当前。”

平心而论,董教授作为一个地产学科的高级知识分子,过去这些年真的是为国家、为国民经济、为房地产的健康发展真的是“操碎了心”,其行为值得赞扬学习。但是他动不动就“放开对房地产的管控”、“只有房地产才能救中国”、“房地产是支柱产业”等这些言论,真的和现在国家调控楼市的基调不符。

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对于当前楼市到底会不会“放松调控”,其实央行近期发布的重要报告,已经亮出了底牌:

近日,央行发布了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告,报告涉及多方面的分析讨论,其中涉及房地产市场的数据最为关键,也最值得仔细研究细品。报告显示,中国家庭资产以实物资产为主,住房占比近七成;我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,户均拥有住房1.5套,其中有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%。

透过央行的报告,有一个一直以来困扰业内外人士的数据这次终于说清了:首先,中国现在确实是不缺房的。户均1.5套房,这个数字可能还没统计开发商在建未销售的房产,以及其它一些没有产权的房产,如果按照实际统计,可能这个数值还要高一些,户均2套房也不是没可能。要知道,坊间一直的说法都是,中国目前的所有房屋加起来,已经足够至少34亿人居住了。

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再者,城镇居民家庭住房拥有率已经高达96.0%,这个数字对比发达国家,其实也是非常高的。美国住房拥有率最高的州是弗洛里达州,住房拥有率也才只有89.2%。

诚然,很多人会说到住房分布不均的问题,比如之前最贵经济学家任泽平就说过,中国住房严重不均衡,20%的人霸占着40%的房产。这个也是确实存在的。

但央行的报告,对于未来是否放松调控,已经亮出了底牌:未来对房地产的调控应该是如何引导房屋合理均衡分配,而不是像过去那样“一刀切”地大加刺激,即“放松调控”拉动经济不现实。

我们已经告别了房屋短缺时代,未来对房地产的调控首先要做的是,合理分配住房资源,比如出台空置税、房产税等长效手段,对多套房源者征收重税,以此逼出他们的房产,实现房产资源的合理分配,从而达到降房价、抑制租金上涨的目的。

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事实上,从国家此前的多次表态来看,也证实了2020年楼市调控放松是痴心妄想——2019年7月30日,国家首次在重要会议提出“不再将房地产作为短期刺激经济发展的手段”,今年1月份,央行、住建部等多个部门再次重申了该观点;可喜的是,今年2月底,党媒经济日报又再发文强调了该观点。

半年多时间,国家几次三番重申“不拿房刺经”,释放的信号已经非常明确了:房地产过去是经济发展的重要引擎,但随着中国已经是世界第二大经济体成为现实,随着房地产规模在2019年首次冲破16万亿大关,国家对房地产的“抑制”、“削减”也变得越来越紧迫,毕竟如曹德旺、易居研究院所言,越来越多的城市房价收入比已经破9,再大力发展房地产,任由房价上涨,其实对经济发展不仅不利,还会带来挤压效应。尤其是对实体制造业、高科技产业、能源产业、新服务业、新消费产业,直接关联的资金、劳动力资源的挤压,最为严重。

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2020年以及接下来的几年,中国房价还能大涨吗?对此,经济学家、每日经济新闻特约评论员尹中立9字说透了:痴心妄想,形势不允许。

其实不止上述专家,今年以来多位经济学大咖都说过,不管有没有今年这场风波,房地产都不能再过度发展了,更不能再拿房地产刺激经济了。因为当前阶段房地产市场的繁荣对居民消费的挤出效应日益明显,简言之就是,刺激房地产业也达不到拉动经济的目的了。啥意思?就是说,当前阶段买房的人,基本都是贷款买房,不像过去很多人是靠着高储蓄买房,现在买房只会让国民更加不敢消费,没有消费,当前的经济就很难提振,因为出口、投资等“马车”已经不灵了。

很多人对于2020年接下来的房价走势都非常关心,对此我的观点依然没变:95%的城市今年可能会更趋于稳定,地方在调控楼市的时候也基本都会以“稳定楼市大局”为核心目的。因此,我们会看到有些城市以“因城施策”的名义或通过人才引进的方式、或通过放开落户的方式、或补贴人才型购房者来出台新政,对此大家完全不必太过担心,这些政策都不是从需求和资金端来刺激,对于楼市大局的影响微乎其微。

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另外我想补充的是,2020年部分城市房价或给买房人“惊喜”。这类城市就是普通三四线城市,即人口外流严重、产业长期得不到升级发展、教育科技医疗等资源长期得不到改善的城市。这些城市虽然在17、18年因为棚改迎来了一轮房价的“补涨”,但是在我看来,这些城市的房地产都是不可持续的,更不是靠城市内生动力拉动发展起来的,随着棚改的撤去,以及购房需求的消耗殆尽,这些城市逐渐会原形毕露。房价说白了,未来也会慢慢回归理性。

再加上,今年因为开局不利,很多开发商已经在降价或正在酝酿降价,高杠杆投资炒房客也快撑不住了,尤其是LPR利率也下调了……综合来看,其实首套房和改善需求的购房者,今年买房还是占有一定优势的,尤其是三四线城市的刚需,议价的底气更足,因为开发商“撤离”的欲望更强烈。我了解到的真实情况是,很多前两年跟风布局的房企,现在都拼命想从三四线城市“逃出去”。

 
 

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