2021年楼市已经迎来了3大变化

2021-03-31 11:55 | 云南生活网

在过去20多年里,随着经济的发展和城镇化的建设,房价走出了一个20多年的大牛市。虽然中间也有过几次的短暂回调,但是回调部分也很快被涨幅覆盖。正是因为这个原因,只要是过去买了房子的人,基本上都挣得盆满钵满,有些人更是靠着投资房产实现了财富的大量积累。大家可以看看自己身边,会有不少人因为错过了买房懊悔不已的,但是更多的人是抓住了机会,通过买房实现了财富大幅增值。而也是这种原因,让越来越多的人开始投入到房地产市场之中,很多人更是有钱就买房,没钱借钱也要买房。投资客加上大量不断进入城市的刚需,对住房资源形成了非常巨大的需求,这也是房价能够一路上涨20多年的最主要原因。

经济学家李迅雷一语成谶?今年楼市迎来三大巨变,房价走势明朗

现在的房价到底有多高呢?根据数据显示,在2020年我们国家的平均房价也会9860元,已经接近了万元大关。而在2000年时,我们国家的平均房价只有2000元/平方米,这意味着在过去20年里我们国家的平均房价上涨了将近4倍之多。更重要的是这还只是平均房价,很多城市房价都上涨了十几倍甚至几十倍。就比如北京,在2000年时三环内的房价在4000元/平方米左右,但是现在北京内的房价基本上都在十几万元一平方米。其实不仅仅是大城市,小县城也一样,在2000年时很多小县城的商品房刚刚起步,价格非常便宜,很多都在500元/平方米,而现在很多小县城的房价都已经涨到了七八千元,甚至还有不少楼盘突破到了1万元/平方米。因此,在过去20年里,不仅是房地产行业得到了快速发展,房价也涨得越来越高。

但是现在高房价的负面影响慢慢暴露了出来,最直接的就是越来越多的人买不起房子而房子又是生活必需品,关乎着年轻人的婚姻、孩子的教育和社会福利等问题。因此如果人们买不起房子,生活幸福感会非常低。另外,高房价不仅影响居民的正常生活,对实体经济的挤压也越来越严重。面对高房价问题,在2016年9月份国家开启了对房地产行业的调控政策。从2016年到现在,将近5年的时间快过去了,在不断收紧的调控政策下,房价上涨的势头已经被慢慢遏制了下来,甚至不少城市房价已经开始出现下跌。可以说2020年到现在的房价走势,真的被著名经济学家李迅雷一语成谶。在2017年的亚洲博鳌论坛上,著名经济学家李迅雷谈到我们国家的房价时直接表示:

房价要么在2020年,要么在2021年,肯定要普遍下跌,房地产行业泡沫迟早要破裂,城市之间的人口流动已经无法支撑楼市的长期发展,另外货币增发也会受到经济发展的影响。

经济学家李迅雷一语成谶?今年楼市迎来三大巨变,房价走势明朗

现在看看李迅雷对房价的预测,发现确实非常有道理,还非常准确,说到底,最近两年房价下跌的原因,调控政策收紧是一个原因,但是更重要的原因还是人们对住房需求正在慢慢减少。其实也不仅是需求减少,房价太高也直接减少了人们对住房的需求。而李迅雷一段话就是说中了目前楼市面临的最关键问题。可以说,2021年楼市已经迎来了3大变化,房价的走势已经明朗了。

第一个变化:楼市供需关系已经发生变化,已经逐步进入供大于求的局面

房子是给人居住的,过去房价之所以能够一直上涨,虽然有一定的炒作成分,但是更多的原因还是住房需求非常大。在过去20年里,由于城镇化的建设,每年都有将近2000万农村人进入城市,对住房需求非常大。但是现如今我们国家的城镇化率已经超过了60.6%,越往后,城镇化建设会越来越慢。随着人口流入的减少,以后人们对住房的需求也会慢慢减少。

另外,不仅是住房需求在慢慢减少,住房资源也已经过剩,不仅是新房市场库存量在不断上升,就是二手房的房源也在不断激增。房子说到底还是商品,最终也会由供需关系来决定房价的上涨或者下跌。随着住房资源过剩和人们对住房需求慢慢减少,楼市的供需关系已经发生转变,房地产市场也从卖方市场转变成买方市场。可以预测,在楼市调控政策下,就如李迅雷说的那样,目前人口的流动已经无法继续支撑楼市的长期发展了。

经济学家李迅雷一语成谶?今年楼市迎来三大巨变,房价走势明朗

第二个变化:楼市调控政策正在加速收紧

最近一段时间,如果说关心楼市的人应该都可以明显地感觉到,楼市调控政策正在加速收紧。可以说,从2021年开始,楼市调控政策出台频率就越来越高,一开年银监会就针对房地产行业的贷款出台了“限贷令”,住建部和央行也公开表示要扩大“三条红线”政策的试点范围。

而到了春节之后,房地产行业的调控政策出台的更加频繁和密集,最近就有深圳、广州、东莞、郑州、杭州、成都、武汉、北京、上海等等城市都出台了新的调控政策,特别是关于严查经营贷和消费贷违规流入楼市的现象,现在各个城市都要排查。特别是广州,现在直接明确禁止借钱和贷款资金用于购房,就算是直系亲属的钱,也要严查直系亲属半年内的资金流水。可以看出,在广州,似乎只有自己的钱和一些直系亲属的钱可以用来购买房子,其他资金严禁流入楼市。

经济学家李迅雷一语成谶?今年楼市迎来三大巨变,房价走势明朗

第三个变化:三四线城市房价由涨转跌

其实从2019年开始,不少三四线城市房价就出现了滞涨的现象,而现在,已经有不少的三四线城市房价出现了回调的情况。在上一轮房价大涨的过程中,三四线城市房价表现最为亮眼,就算是在20167年很多一二线城市房价因为调控而回调时,大部分三四线城市的房价也在不断上涨。

那么,为什么三四线城市房价已经严重偏离了当地居民的收入水平,在过去还可以这么坚挺呢?说到底还是因为有大量资金的支撑,也就是棚户改拆迁货币安置化的原因。我们国家超过2/3的棚户改项目都在三四线城市,而这些三四线城市的楼市规模非常小,棚户改货币化安置流入的资金和手握大量补偿金的拆迁户就足以支撑起当地的楼市。因此在过去几年,三四线城市房价已经严重偏离当地经济和居民收入水平,依然可以继续上涨。但是在2020年底全国棚户改货币化安置项目基本上已经结束,取而代之的是老旧小区改造工程已经全面推进,这意味着现在的三四线城市房价已经失去了最后的资金支撑,再加上人口还在不断流失,房价出现回调也属于正常现象。

经济学家李迅雷一语成谶?今年楼市迎来三大巨变,房价走势明朗

通过以上楼市的3个新变化可以看出,目前楼市环境已经明朗,就是调控政策在收紧,住房资源已过剩,人们对住房需求也在慢慢减少。因此,对于2021年的房价走势也基本明朗了。对于刚需来说,房价未来走势越来越稳定,刚需有时间去慢慢挣钱买房子,不用再担心房价突然大涨情况。

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