中国楼市的普涨时代,已经完全终结

2021-03-30 12:15 | 云南生活网

楼市变天,

房企先知。

最近,又到了房企密集发布成绩单的时间了。

今年,三巨头(碧恒万),率先发布年度成绩单的,是号称宇宙第一大房企的碧桂园。

警惕!碧桂园业绩全面下滑,中国楼市要变天了?

仔细研读碧桂园的年报,只能用一个词形容,那就是“凄惨”——传统财务三张表的核心数据,全都惨不忍睹。

  • 2020,碧桂园全年收入4628.56亿,同比下降 4.74%;
  • 2020,碧桂园净利润541.18亿,同比下滑11.6%;
  • 2020,碧桂园可动用现金余额为1836亿,相较2019年减少847亿,同比下降31.57%。

楼市,真的开始变天了。

如果仅是收入、利润、现金流的等幅下降,或许还可以用疫情影响进行隐饰。

但是,净利润下滑幅度,显著大于收入下滑幅度,现金流下滑幅度,又显著大于净利润下滑幅度,这就超级要命了——这就说明,碧桂园的内部风险,已经远远超过外部风险了。

碧桂园的风险,其实就是广大中小城市楼市的风险。

碧桂园的内部风险,不是管理(管理能力是较强的),更不是融资(融资成本是偏低的),而在于其历史形成的土储结构、以及与其伴生的品牌辨识度。

扎根三四五线中小城市,曾经成就了碧桂园的辉煌。

但是,今天,这样的土储布局和品牌辨识度,已经成为束缚碧桂园继续奔跑的沉重脚镣。

事实上,如果没有2013-2017年全国棚户区改造的加速,碧桂园是不可能成长为宇宙第一房企的——也正因此,在2018年国开行收紧棚改货币化政策之后,碧桂园的核心财务指标,几乎都出现了显著的下滑。

这里需要普及一个常识:棚户区改造,之于一二线大城市的需求刺激,是辅助性的,但是,之于三四五线中小城市的需求刺激,却是主导性的。

这是因为,一二线大城市普遍是人口净流入,有增量的楼市需求,而绝大多数的三四五线中小城市,不仅没有人口净流入,多数反而是人口净流出——也就是说,三四五线中小城市的楼市需求,基本上只能拼存量。

既然是拼存量,那么,棚户区改造导致的需求,就是刺激三四五线中小城市的关键之一。

而当这一存量需求,从货币化安置改为实物安置之后,碧桂园作为三四五线的棚改之王,其业绩的大幅陨落,显然是预料之中的。

以一石而观山。

以一企而知势。

碧桂园的业绩凄惨,是中国楼市大变天的直接写照。

过于依赖存量需求刺激的城市,其楼市是没有希望的。只有拥有吸附增量资源能力(关键是人口)的城市,其楼市才是有希望的。

而碧桂园之殇,对于中国楼市的走势,折射出以下3点:

1,棚户区改造,仅是楼市的虚枉之火。

过于依赖棚户区改造引爆的楼市,其根基都是不牢的,其本质都是虚幻的,因为缺少人口净流入作为核心支撑。

2,中国楼市的普涨时代,已经完全终结。

未来,只有一二线重点大城市、以及长三角和珠三角核心区域的三四五线中小城市,才有可能实现房价的可持续攀升。

除此之外的绝大多数三四五线中小城市,未来的房价,将是整体横盘和渐进下跌的。

3,一二线的重点大城市,正在加大虹吸力度。

一线城市的深圳和上海,已经开始淡化所谓的耕地红线限制。

而一二线城市的广州、福州、南京、青岛等,则开始大幅放宽落户政策(西安等早已启动)。

这两者,未来将推动重点大城市对三四五中小城市资源(包括人口、资金、产业等)的抢夺。

当然,也有赋能的,但纵观全国,具备向周边中小城市赋能、而非虹吸的大城市,我早就讲过,应该仅有深圳和上海。

警惕!碧桂园业绩全面下滑,中国楼市要变天了?

往后5年,

对于重点大城市,

2021,或许是房价最低的一年。

往后5年,

对于大多数中小城市,

2021,或许又是房价最高的一年。

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