房地产的紧缩周期,可能刚刚开始

2021-03-30 12:13 | 云南生活网

房地产贷款,正在加速收紧。

贝壳研究院近日发布的重点城市主流房贷利率报告显示,3月份60个主流城市首套房贷利率水平较2月份有所增加,平均放款周期也有所延长。

比如,开封、成都、洛阳、惠州四个城市位居60城前列,首套房贷款利率均在6%以上。二套房贷款利率排在前10位的城市除上述四个城市外,还包括无锡、合肥、安庆、绵阳、南充和马鞍山,二套房贷款利率水平也均在6%以上。

房贷利率,既代表了购房的资金成本,又是楼市趋势的先行信号。

70%城市房贷延期!楼市出现“倒春寒”?高层表态,风声更紧了

2008年央行降息降准,并下调首付比例,随后2009年房价大涨,销售额、销售面积同时起飞,使得2010年我国房地产开发投资增速达到了2000年以来的最高值,同比增长33%。

2015-2017年也是一样的道理,央行先后6次降息,银行间市场资金充裕,深圳先起涨,京沪随后跟涨,苏州、南京、合肥、厦门等城市补涨,到2017年直接波及全国的三四线城市,降利率的威力之大,可见一斑。

现在,房贷利率重新开启上升趋势,意味不言自明:房地产的紧缩周期,可能刚刚开始。

更重要的信号,是房贷放款周期延长。

报告指出:从房贷放款周期来看,超过70%的城市平均放款周期较上月延长,其中上海、成都、东莞、广州延长天数超过10天;西安、南京、北京、深圳等城市延长天数在5至10天。

另根据经济参考报3月份的报道,在广州一家股份制银行,房贷集中度管理新规出台后,每名信贷客户经理只有500万元人民币的房贷额度。据调查,广州市新建商品房商业贷款的平均放款周期已经延长到2个月。

房贷利率上升、放款周期延长的背后,是全国的房贷额度告急。

根据《每日经济新闻》的调查报道,记者从浦发银行上海一支行了解到,该行每个月对房贷会控额,目前从受理到放款整个过程需要一个多月。“这是最起码的时间了,跟以前差不多,我们还好一些,本来就一直在控(额度),现在有些银行(放款)要三、四个月。”

此外,广州银行业被当地金融监管窗口指导,个人按揭贷款被“双管控”:要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%,每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月(四季度)的平均放款额度。

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某大行房产事业部人士透露,去年一季度涉房(房地产融资)信贷规模为300亿元,今年一季度封顶只有100亿元,大幅缩水三分之二。“监管部门同时管控增速和增幅,我们短期内也不能增加多少。”

众所周知,贷款是房地产的“生命线”,人口流动和土地供需可能会影响3-5年的房价趋势,但金融因素的加持、低利率且长期的房贷,才是撬动楼市走强的核心原因。

3-5月份,本来是历年房地产“小阳春”的季节,政策氛围应该很宽松才对。

但2021年的反常之处在于,调控政策不断保持高压之势,甚至屡次加码,使楼市出现了“倒春寒”。

以南昌为例,前几天刚发布了“楼九条”,推出不限房价、地价的地块,实施南昌都市圈购房同权,大幅放宽限购。

这种力度的宽松政策,有点“明修栈道,暗度陈仓”的意思,表面上是为了壮大都市圈,其实大幅放宽了购房门槛,增加了房价炒作的风险。

没成想,这个政策只“存活”了一天。

3月25日,江西约谈南昌市,责令立刻纠正。

3月26日,住建部要求要落实省和市里的主体监督责任,同时派出督导组现场督导,还把南昌这个存在感不强的城市,列入房地产市场监测重点城市名单。

这就是“房住不炒”的底线,只要触碰到,必然会引发调控的“雷霆”动作。

在南昌之前,继1-2月份住建部去深圳、上海、北京实地督查以后,3月初,住建部副部长倪虹又带队赴浙江杭州、江苏无锡调研督导,3月22日,又带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研,频率之密集,范围之广,是近些年来从来没有过的。

这7大城市,覆盖长三角、珠三角、京津冀的龙头城市、中西部强省会,全都在高层监控的范围内。

在强势的高压调控氛围下,楼市的风声越来越紧,任何放松限购、限售、限贷的口子都不可能出现。

之所以2021年楼市如此特殊,还是跟高层的表态有关。

一方面,经济会议已经定调今年的房地产市场,解决大城市的住房问题。

大城市的住房,本来就存在供给量偏少、房价偏高、租赁市场结构不合理等问题,正是有了高层明确的表态,才有了银行限贷,压降房贷额度,房贷放款延期,提高房贷利率,严查经营贷,严查信贷流向等措施,最终达到给楼市降温的目标。

另一方面,央行、银保监会对楼市的定性已经明确:经济发展最大的灰犀牛。

70%城市房贷延期!楼市出现“倒春寒”?高层表态,风声更紧了

从1998年开启住房商品化时代以来,对房地产行业的定位都是“支柱产业”,土地招拍挂贡献了大量的地方财政收入,房地产养活了数万家开发商,上下游数十个行业要靠楼市的“滋养”,上到原材料和建材,下到家具家电,近1亿人的生计都与房地产有关。

但今年风向不一样了,最近两个月,央行、银保监会高层反复重申了一个观点:房地产行业,已经成为我国经济发展过程中最大的“灰犀牛”。

所谓“灰犀牛”,指的是太过于常见、以至于人们习以为常的风险,比喻大概率且影响巨大的潜在危机。

房地产也是如此,年销售17万亿元,销售面积超过17亿平米,稍有不慎就可能造成银行大规模坏账,这是所有人都不愿意看到的事情。

当楼市从“屠龙少年”变成了“恶龙”,政策态度也必然会发生变化,从“睁只眼闭只眼”到“严防死守”,“倒春寒”自然顺理成章。

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