楼市“板块轮动、轮流吃饭”的走势还能延续吗?

2021-03-30 12:06 | 云南生活网

这个周末,楼市有几个消息值得关注:

 

1、央行、银保监会、住建部联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,这意味着楼市清查“经营贷”的行动从几个主要大城市,推向了全国。

 

通知要求,对“对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年,以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人”加大审核力度。

 

其中比较“硬”的措施还包括:银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响,在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函,明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款,压降授信额度,并追究相应法律责任。

 

2、作为22个“两集中供地”的城市之一,广州发布了“超级土拍公告”,将在4月底一次性推出48宗含有住宅用途的土地,集中出让。这48宗土地的总“挂牌起始价”达到了创纪录的901亿元,相当于广州去年卖地总收入的三分之一左右。此外,天津、沈阳也都发布了类似广告,意味着22个主要城市的“楼市规则”将发生重大变化。

 

所谓“两集中供地”,就是说每个城市每年最多只能卖三次住宅用地,以前绵延不断的卖地方式,将集中在2到3个时间点。其目的,是为了分散房企的资金,遏制地价。同时,把热钱向22个热点城市以外挤压。

 

这22个城市是:北上广深4个一线城市,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

楼市调控,为何突然“全面加码”?

3、为遏制使用住房公积金投机炒房,云南省大理州住房公积金管理中心日前印发《关于调整部分住房公积金管理使用政策的意见》,明确申请住房公积金贷款额度调整为:单职工缴存最高贷款额度为50万元(以前为60万元),双职工缴存最高贷款额度为60万元(以前为70万元)。“新政”自2021年4月1日起施行。

 

4、浙江湖州发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知。要求加强金融监管等措施,抑制非理性拿地,打击投机炒房。对购地资金来源进行穿透式审查,严禁非自有资金购地。切实加强房屋贷款管理,防止消费贷款、经营性贷款用于购房。此外,还提高商品房预售条件,规定“在售项目不予上调备案价格,续批预售备案价格不高于前批次”。

 

大理、湖州都只是普通地级市,现在也都收紧了楼市调控。再加上“清查经营贷流入楼市”在全国铺开,2021年楼市的调控格局发生了重大变化——调控不再仅限于中心城市,而是全面开花,哪里过热抑制哪里。

 

为什么会出现这种变化?这会影响“板块轮动、轮流吃饭”的基本走势吗?

 

说到底,还是因为1到2月的楼市太火爆了。

 

或许有人会说:1到2月楼市火爆,这不是很自然的吗?因为去年同期楼市比较冷,疫情的原因呀。

 

但这只是表象。

 

如果我们把几个关键数据跟2019年1到2月进行比较,然后计算出两年的平均增长率,就可以看出问题来了(下图)。这样计算,可以过滤掉疫情带来的波动。

楼市调控,为何突然“全面加码”?

从上图可以看出,2021年1到2月全国新建商品房销售额突破了1.9万亿,比2019年同期大增了接近50%,相当于过去两年每年都增长22.3%。这样的增速,堪称狂飙突进。

 

类似的增速,还出现在卖地收入、契税、新增住户贷款等方面。就连新建商品住宅销售面积,每年增速也超过了10%。

 

毫无疑问,当前楼市出现了全面过热的迹象。

 

这种趋势如果不加遏制,房地产在2021年占用的金融资源、社会资源、居民家庭资源会加速上升,最终带动中国整体杠杆率的上升,让稳杠杆成为一句空话。

 

正因为如此,住建部才会叫停南昌都市圈的“购房同权”。南昌的做法,站在当地的立场上有其合理性,但可能引发大范围的“抄作业”,给已经过热的楼市“火上浇油”。

 

所以,楼市的刹车必须踩下去。

 

更何况,2021年是全球货币退潮之年,可能还将是资产泡沫全面破裂之年。中国要提前着手,主动“泻火”防止硬着陆。

 

更何况A股开始进入“垃圾时间”,赚钱效应逐步消失,资金从股市涌入楼市的可能性大增。这也给楼市调控增加了紧迫感。

 

那么楼市“板块轮动、轮流吃饭”的走势还能延续吗?

 

我觉得这个趋势不会变,只是各地回暖的速度会有所变化,尤其是出台比较严格调控措施的地方。

 

去年全国卖地收入是8.4万亿,今年应该达到9.2万亿以上,才能有效支撑经济回暖。官方显然不想今年飙升太多,比如卖到10万亿以上。但也绝对不会希望通过调控,最终收入反而下降,低于8.4万亿。

 

所以2021年楼市整体不悲观,也不可能整体入冬,现在调控只是为了防止过热。

 

重要的事情需要再重复一遍:高层正在为货币退潮做准备,所以最近股市和楼市都承受了显著的压力。楼市是官方主动调控,防过热;股市是自己调整,但官方似乎乐见其成。

 

今天还看到一个有趣的观点:一家券商研报认为,周末出台的全国清查经营贷流入楼市,对股市的影响反而会更大一些。

 

我比较认同这种观点。原因是:第一,楼市价格波动周期比较长,对这类事件的反应相对迟钝,而股市反应比较敏感,有时候还会做出过激反应;第二,市场里的钱是流动的,当一个人被催着归还经营贷,或者借不到经营贷的时候,他可能会卖股票筹集资金。

 

所以明天的股市我们要观察两件事:一是清查经营贷对股市的影响;二是水泥全面涨价的影响。当然还有棉花事件对纺织板块的影响。

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