楼市稳预期的关键是什么呢?

2021-03-22 12:13 | 云南生活网

尤其是两会后,除了各地不断发布的调控新政外,对买房资格、资金来源、个人流水这些的审查,突然严了好几倍。

最近咨询该不该买房的人,也明显感觉到少了许多。恐怕大多是资金来源、房票方面出了问题。

楼市调控祭出“核武器”!学区房遭“狙击”,楼市冬天即将来临?

回顾近些年的房地产调控,能明显看出不同所在。

早期的调控,多以限购、限贷、限价等方式为主,但留有一些漏洞,典型如假离婚、人才落户、一二手倒挂等。

去年的调控,在三限、五限基础上,多通过延长大税免征时间、增加限售年限、进一步提高首付比例等方式加以调控。多从房产持有角度进行调控,但依然拦不住买房人对热点城市的追捧。

今年的调控再升级之处在于,直接在信贷端这个源头“扼杀”,对炒房进行靶向消灭。比如资金来源、购房资格有问题的,根本不给买入的机会,更别谈长持了。

据身边一些银行信贷经理称,现在银行对房贷客户的首付资金来源查得极严,别说经营贷绕几个弯,哪怕是借的兄弟姐妹的资金,银行都拒贷。只有直系父母的资金、且最好趴账上至少半年、能提供来源明细的,才能通过审核。包括流水、社保、无房资格、假离婚等的审查,同样全部从严。

炒房客想要绕过这些审查,买上一套房子,真心比登天还难。

楼市调控祭出“核武器”!学区房遭“狙击”,楼市冬天即将来临?

但话说回来,这些还不是扼制炒房最佳的手段。只要房价持续保持上涨,或者持续给人房价会涨的预期,那么重赏之下依然不缺勇夫。

所以,要想彻底实现房住不炒,个人提个理论,应该是短期靠稳房价,中期靠稳地价,长期靠稳预期。

稳住预期,才是房住不炒的真核。否则,眼前所见都是浮云,时间会冲淡所有观望,继而出现新的轮动。

那么,稳预期的关键是什么呢?

再提个观点:学区房是“根”,二手房是“茎”,新房是“叶”。对于能级较高的城市而言,楼市苗头渐起的迹象一定来自于核心区域学区房成交量价的回升,是为根的率先复苏。然后,是二手房市场“茎”的返青,最后才是新房市场“叶”的繁荣。

单纯对“茎”、“叶”进行调控,稳的只是房价,并影响到地价。但只要“根”不除,上涨预期始终存在。

所以学区房才是整个楼市的托底、信仰所在,“大王”般的存在。

楼市调控祭出“核武器”!学区房遭“狙击”,楼市冬天即将来临?

上海过去这一轮房价的上涨,最早其实是从去年5月开始的,并非外界认为的10月底。原因即一年一度的学区房热,带动了整个二手房市场的发酵,并在10月形成整个二手房市场的猛涨、普涨。

兵法云,擒贼先擒王。

过去的历次调控,几乎从未对学区房提出任何针对性措施。即便是西城区排除万难推出的多校划片,也仅仅使学区房热度降温了几个月,复又回暖、上升。原因是,100%学区房虽然没了,但牛校集中的片区房还在。

这里就能看出,只要房子与牛校的确定性依然存在,即使不是100%,那么家长依然买单、市场依然具备上涨动力。

所以,学区房调控的关键在于,如何打破房子与学位的高确定性?

楼市调控祭出“核武器”!学区房遭“狙击”,楼市冬天即将来临?

上海这次推出的高中录取招生改革,就一下子打破了这种高确定性,变得极不确定。按照文件说明,2022年起,上海高中录取方式将改为自主招生、名额分配、统一招生三种方式。其中,名额分配占大头,招生计划总数的50-65%。且分配到各区的计划里,不低于20%的比例以均衡、随机的方式分配到不选择生源的初中。

看着有些绕口,白话就是:高中录取生源的数量,50-65%将通过名额分配的方式,下发到各个初中。以后不管初中是牛校还是普通校,都有上牛校高中的名额。这就导致了,牛校初中上牛校高中的概率,甚至比普通初中要低。比如A是初中牛校,但牛校高中名额只有10个,只能前10名上。普通初中B虽然只有5个名额,但录取分数却比A前十名的分数低得多,造成B更容易考上的结果。这跟清华北大在各省设定不同录取名额其实是一回事,比如江苏考生上北大清华要比北京考生难得多。

这种高中录取方式的调整,虽然跟小学、初中学区房并不直接挂钩,但结果却是显而易见。上了牛小、牛初中,反而录取高中难度变大了,这学区房还能像之前那样受追捧吗?

楼市调控祭出“核武器”!学区房遭“狙击”,楼市冬天即将来临?

事实证明也的确如此。上海一些老牌学区房,中介评估价格出现明显下滑,甚至有房子一夜之间从430万跌到370万,单日下跌幅度达60万。

同时业内认为,这种模式具备可复制性,且效果更胜于多校划片。若上海作为全国学区房调控风向标被各地效仿,一旦学区房这个楼市托底“大王”角色发生彻底转变,楼市最后的上涨预期恐怕也就没了。

如此,地价、房价、预期全部被稳住,楼市会怎样呢?

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