上海家庭首套房,是非户籍独立上产证的唯一机会

2021-03-20 12:18 | 云南生活网

这些来自房产交易最前线的细节,足以碾压市面上90%的中介。

 

这周我们的同事——梅虹老师为我们做了一次分享,内容涉及限购、税费、房产性质等。

 

切入角度非常基础,但由浅入深,梅虹老师讲出了非常多的交易细节。

 

这些细节来自于平时接触大量客户的积累,比如关于上海购房资格的几个特殊情况,以及上海房产赠予的一些细节。

 

这些内容在市面上并不多见,甚至大部分中介也只能给出模棱两可的回答。

 

今天,我将把这些内容分享给大家。

 

大家可以惠存,以备不时之需。

 

1

 

第一个细节:

 

上海家庭,夫妻双方的任一方,与自己的父母在上海共有超过两套住宅的(比如共有3套)。

 

第3套计为夫妻双方名下独立房产。

 

怎么理解这句话?打个比方,小张与父母共有3套上海的房子。

 

小张找个了名下无房的女朋友,那么结婚后,小张家庭只能再买一套。

 

因为小张与父母共有的三套房子中的一套,已经算在小张夫妻名下了。

 

如果,小张找的女朋友,也和父母共有3套上海的房子,或者名下有房。

 

那么两个人结婚后,小家庭就一套也买不了了。

 

这里有一个特殊情况,2011年1月31日之前,与父母共有的房产(≤2 套),只要提供亲属关系证明,就可不计入限购套数。

 

具体的时间节点是根据房子预售合同里的时间来确定的。

 

以上这些告诉我们,房产证上,孩子的名字不要乱加。

 

2

 

第二个细节:

 

非沪籍带孩,社保满5年,可在浦东买房。

 

大家知道,非上海户籍在上海买房要满足两点条件,第一必须上海社保满五年(60个月),第二必须结婚以后买(以家庭为单位)。

 

简单说下社保5年问题,一个很多非沪籍购房者会问到的问题:

 

5年(60个月)中间有过断缴,还算数吗?

 

这里明确告诉大家,官方给出的口径是“在上海工作连续63个月内累计缴满60个月的社保(或纳税)”就行。

 

一句话总结,缴纳上海的5年社保过程中,容许有三个月的断缴期限。

 

再来是非户籍“婚后才能购房”的问题。

 

上海官方口径对家庭的定义,其实有两个:①夫妻、②单身+未成年子女。

 

夫妻这层关系不解释,“单身+未成年子女”这层关系是在说:

 

不管是离异带孩,还是非婚带孩,在都能在上海算作一个家庭。

 

话虽然是这么讲,但如果要买房的话,这种情况只有在浦东才行得通。

 

为什么只有浦东?

 

与大家的认知不同,非户籍必须以家庭单位购房这条“规定”其实不存在于任何官方文件中。

 

这一块,属于各区的房产交易中心可以灵活制定的政策。

 

而浦东现行的购房政策,明显要对非户籍更友好。

 

一句话总结,只要社保满五,非沪籍带孩子(未成年人)的,可以去浦东买房子,其他区则不行。

 

3

 

第三个细节:

 

上海的博士学位,是送一张上海房票的。

 

这个细节,属于知识改变命运的一条,用大白话解释就是,假设你在上海攻读博士。

 

那么在读期间,如果你已经结婚,而且在上海没有房子,就有资格在上海买房。

 

需要提供的资料有:“户口在该学校的户籍证明”、“学籍证明”、“婚姻证明”。

 

同样送房票的,不只是在上海就读的博士,还有在上海驻扎的军官。

 

原籍外地的驻沪部队的军官,只要已婚无房就可以在上海买一套房,不过需要由“团级以上部队出具的证明”。

 

证明内容主要是名下无房、验证军官证与身份证是同一人,以及配偶信息。

 

以上两种,共同点是他们的户口,是随学校或者部队一起,被迁到上海来了。

 

不同点是,原籍外地的驻沪部队的军官买房这种情况,真的非常少见。

 

4

 

第四个细节:

 

家庭首套房,是非户籍独立上产证的唯一机会。

 

这里打个比方,沪籍的小王找了一个非户籍女友,组成了小家庭要买房。

 

他们的首套房,房产证上可以只写那位非户籍女友,只需提供5年社保即可。

 

他们的二套房,房产证上不可以只写那位非户籍女友,必须要加上小王的名字。

 

这样的规定,同样适用于沪籍+外籍的婚姻。

 

不过外籍单身也可在上海买房,只需提供在上海就业满一年且在有效期内的劳动合同原件,还需提供满一年的税单,并且留签注或许可为工作类的,限购一套。

 

另外还有比较细碎的几个点:

 

1、沪籍小朋友可以单独上产证,前提是所在家庭不限购,而且还要全款购房,但在小朋友成年以前,这套房子的交易是受到限制的,目的是为了保护未成年人的合法权益。

 

2、外地家庭的小朋友,以及外籍未成年是不可以单独上产证的。

 

5

 

第五个细节:

 

上海房产赠予直系亲属的,不需要对方有上海购房资格。

 

很长一段时间,房产赠予的问题都是提问的热门,这里挑几个重点和大家讲讲。

 

首先,上海的房产赠予,受赠人是直系亲属的,不需对方有上海购房资格,而且理论上没有受赠数量限制。

 

打个比方,小李是新上海人,父母是江苏人,小李是可以把上海的房子无偿赠予给父母的,而且可以多次赠予。

 

注意,这里所谓的“直系亲属”,指的是配偶、父母、子女三种关系,其他均算旁支。

 

其次,办理赠予,交易中心会对房子估价,估出来的价格,要比市场价低很多。

 

这一点其实是为了确定交易税费,一套800万的房子,最后评估价可能是650万左右。

 

再次,赠予前房子是“满五”的,赠予后,这套房子还是“满五”的。

 

最后,上海1.22新政后赠予的,摇号积分上不能算上海无房,但是有上海买房资格。

 

打个比方,把名下的唯一住房赠予父母后,确实腾出一张房票。

 

但如果摇号买新房,你有买房资格,但不能算上海无房,不能+20分。

 

以上,希望这些内容对你有帮助。

 

这些内容来自我们接待了上百位客户的经验积累,看似细碎,但交易无小事。

 

这里也建议大家,尽量把买房中专业的事情,交给有实际买房经验的专家去做,提高效率,才能收获满意的结果。

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