2021年房企融资环境进一步收紧了

2021-01-12 12:08 | 云南生活网

最近一段时间以来,全国多地降温,不少城市的最低气温甚至突破或达到了有记录以来的最低值,所以不少网友都纷纷感慨,开门就像是在开冰箱,那叫一个透心凉。不过,这股寒风似乎也吹进了房地产市场。随着房地产调控的不断深入,从去年下半年开始到现在,房地产融资的阀门持续都在收紧,如今已经迎来了两道“高压线”。

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具体来看,主要表现在以下两个方面:

一个是:央行、住建部“约谈”了部分重点房企,明确要形成重点房企的资金监测和融资管理规则,也就是后来大家十分熟知的“三道红线”规则:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1。

根据这一新规,三道红线全部踩中,房企负债就不能再继续增加了,踩中两条,负债年增速不得超过5%,踩中一条,增速不得超过10%;一条未中,不得超过 15%。其实,说得通俗一点就是,越是缺钱,就越是限制融资。根据机构统计数据显示,监测100家上市,其中踩线的房企占比为86%,这意味着绝大多数房企都无法像以前那样加杠杆了。

央行重要信号:楼市迎来两道“高压线”,今年高房价能扛得住吗?

另一个是:央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,要求分“五档”设定房地产贷款及个人住房贷款占比上限。具体看,中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行,房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%,另外个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

根据这一新规来看,预计今年开始,房地产贷款增速将有所下滑,尤其是对于已经踩线的金融机构而言,接下来或将通过更严格的贷款标准、更高的贷款利率来收缩房贷余额的比重。对房企而言,这意味着不仅融资规模将会受到限制,融资成本也有可能上升。

央行重要信号:楼市迎来两道“高压线”,今年高房价能扛得住吗?

从“三道红线”到“五档分类”,很显然,2021年房企融资环境进一步收紧了,这相当于央行给房地产市场设置了两道“高压线”,预示房地产行业持续加杠杆的模式难以为继了。除此之外,值得注意的是,数据显示,2020年上市房企偿债规模约9154亿,而2021年到期债务规模预计将达12448亿,同比增长了36%,历史性突破万亿大关,所以房企偿债压力将会继续攀升。

央行出手,楼市迎来两道“高压线”,再加上偿债高峰期的来临,房企资金链必然会受到考验,即便是大型房企,时间久了,或许也会扛不住。因此,接下来只能依赖销售回款一条路来回笼资金了,尤其是对于一些债务压力较大的房企来说,甚至可能会采取降价促销,以价换量的方式来吸引购房者。

央行重要信号:楼市迎来两道“高压线”,今年高房价能扛得住吗?

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为什么要给房地产设置“高压线”呢?实际上,答案很简单。最近十多年,伴随房价一路上涨,房地产行业占用了过多的信贷资源,不仅影响了居民消费,也挤压了实体行业的发展空间,所以一直都引发关注和讨论。对于这个问题,央行高层甚至还在《求是》杂志上撰文表示,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。笔者认为,央行直面回应房地产泡沫问题,意图不言而喻,业内也普遍认为,相比房地产对经济的拉动效用,如今国家更在意泡沫风险了,所以房地产行业需要调整,高房价局面急需改变。

央行重要信号:楼市迎来两道“高压线”,今年高房价能扛得住吗?

因此,我们看到,最近半年多以来,伴随调控继续深入,房地产融资愈发收紧,成为了房地产调控的一大亮点。此外,根据多家媒体的报道, 监管部门还要求试点房企在2023年6月30日之前就要完成降负债的目标。按照这个时间表来看,未来两三年时间里,房地产行业的现金流都将会保持紧张的趋势。在笔者看来,在严监管、防风险的大环境下,对于脱离了市场基础,背离了房子居住价值的高房价来说,接下来也将会一点一点的失去继续大涨的条件。

央行重要信号:楼市迎来两道“高压线”,今年高房价能扛得住吗?

潘石屹

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其实,对于这个问题,潘石屹早就提到过。此前,潘石屹在接受采访时表示:如今的房子已经没有10年前、20年前那么紧缺了,而且短期内税收、土地政策也不会有太大变化,所以这时候判断房价是涨还是跌的依据就只剩下了一个,那就是看“银根”是紧的还是松的,只要市场上的钱多,房价一定还得继续上涨,但是如果市场上的钱变少了,那么房价就会下跌。其实,说得更通俗一点就是,一旦流入房地产市场的资金变少了,那么房价就会易跌难涨了。

央行重要信号:楼市迎来两道“高压线”,今年高房价能扛得住吗?

马光远

作为数一数二的房地产大佬,最近几年,潘石屹以一直因抛售资产而被大家关注。或许,正是看到了房地产的快速转变,潘石屹才会不断抛售自己名下的房产。试想,如果房地产还能继续赚大钱,潘石屹还会接二连三抛售房产吗?答案显而易见。无独有偶。日前,经济学者马光远也撰文表示:房地产的本质就是金融,房地产过去发展的最大推手就是杠杆,如今,金融政策的收紧,再加上供求关系已经不同于以往,必然会改变房价的走势,房地产的天真的变了。

央行重要信号:楼市迎来两道“高压线”,今年高房价能扛得住吗?

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最后总结一下:长期以来,信贷就是楼市的七寸,现金流就是房企的“生命线”,控制房地产信贷,就相当于触及到了高房价的根源,对房地产市场的影响不可谓不大。在资金来源受限制,以及偿债高峰期来临的影响下,2021年以价换量、降价促销仍将会是房地产的常态,尤其是对于一些负债率过高、现金流持续紧张的房企,或者一些房价过度透支的小城市来说,今年的房价走势或许要超出多数人的想象了。

搁以前来说,几乎没有人相信房价会下跌,但如今房地产市场的快速转变,给人们传递了一个十分明确的信号,房地产能够创造巨大的财富,但也有可能产生风险,尤其是在房住不炒的长期定位下,投资买房“躺赚”的机会越来越小了。同样,对于刚需来说,如果不着急买房可以再等等,等到房价再稳一稳再出手也不迟。

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