地产排行榜生变,保利发展登上榜首

2024-01-06 17:39 | 云南生活网
岁律更新,一众房企忙着总结过往、展望新年。
在他们的新年致辞当中,“向上”、“向远”、“向阳”成为共同的主题。
行业的周期,仍在持续,而房企,所能做的,便是“穿越周期”。如何“穿越周期”,也成为这两年各家房企讨论最多的命题。
他们深知,行业逻辑变了,守住底盘、开发第二曲线远比规模增长更为重要。
正如碧桂园总裁莫斌展望新的一年,将在积极保交付、保经营、保信用的同时,努力把握新机遇、走出新模式,实现更高质量发展,从而锻造一个更加健康的碧桂园。
曾经连续6年守住行业规模TOP1的碧桂园,2023年排名已经降至第6。眼下,比起守住规模,碧桂园更重要的任务是守住经营。
过去这一年,行业持续出清,地产销售规模十强的格局,继续变动。行业内的悲喜并不相通,犹如逆水行舟不进则退。在头部格局中,有的排名上扬,有的则有所退后。
进入地产十强的房企名单,与2022年相同。不同的是,各家房企的排名,有所变化。
保利发展、万科排名各上升一位,中海发展排名升了两位,华润置地维持第4名的位置,招商蛇口也升至第5名,建发房产升至第7名,而碧桂园、绿城、金地分别下降了5、1、3个名次。
而龙湖,守住了第9名的位置。
换句话说,地产十强的竞争,依然激烈。若将时间线拉长至近十年,激烈程度则更为明显。以往TOP10常客恒大、世茂、融创等,均已不见其身影。
新三强:保万中
地产行业TOP3,不再是以前的“碧万恒”,而是“保万中”。
央企保利发展完成“逐一”的目标,万科继续坚守,中海发展不断进击,能够在此时占据行业TOP3的位置,确实不容易。
保利发展保持着“进取”姿态。从去年成功挤入TOP3,到今年以4246亿元的销售额位列榜首,一步步按照“进三争一”的进度推进。
这亦是保利发展自成立以来,首次登顶。以往,它最高的名次,仅仅是亚军。2022年,行业转变发展逻辑,保利发展凭借央企的优势,逆势拓展,终于实现“重返前三”的目标。
在保利发展董事长刘平看来,所谓的“进三争一”,并不是保利发展真要在规模上争第一,是指成为硬实力、软实力都过硬的一流企业,综合实力领先。
这两年销售、扩储的进取,让保利发展在销售榜首,站住了脚。
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万科则坚守着行业TOP3的位置。回望近十年,地产行业TOP3名单不断轮换,早些年的绿地、万达,再到近些年的碧桂园、恒大,均已经不见踪迹,唯有万科,一直位于行业TOP3之内。
去年,万科销售金额达到3761亿元。
维持龙头的位置,不是一件容易的事。尤其是这几年行业进入下行趋势,销售市场不甚乐观,多数房企资金紧张,暂缓增储、减少增储,增长的底盘渐渐被削弱。
乐居财经发布的2023上半年内房股土储榜单上,万科以1.08亿平方米的土储,位列第3名,仅次于恒大、融创。超1亿平方米的土储,为万科未来两三年的发展需求提供了保障。
万科尽力守住经营的安全,2023年,它依靠着深圳国资,遏制住了一场危机。彼时,万科遭遇股债双杀,市场一度恐慌。而深圳国资委发声力挺万科,放下了硬话,拿出了百亿真金白银,给市场以“定心丸”。
万科保证,境内外债务一定会保障如期兑付。对于最早提出“活下去”论调,并实行多元经营战略的万科,市场具备一定的信任度。
中海发展过去这一年,则以“进击”为主基调。
去年初,中海发展便提出“20%销售增长”目标。这是为数不多的,继续提及年度销售增长目标的房企。机构数据显示,2023年,中海发展实现销售额3098亿元,同比增长5%。
其不断释放扩张的信号,2023年,几乎参与了核心城市的所有土拍,全年权益拿地金额1101亿元,仅次于保利发展,成为千亿拿地级房企之一。
不仅如此,与中海发展同属于中建系的中建东孚、中建智地、中建玖合等公司,已经连续两年进入拿地金额TOP100。
2023年,中建壹品、中建东孚、中建智地、中建玖合分别实现销售333亿元、331亿元、168亿元、165亿元,均在行业TOP100以内。
不进则退
进入地产TOP10的房企,基本以央国企为主。除了碧桂园这一家民营房企,万科、绿城、金地等房企,或多或少都有着国资背景。
他们坚守、进取的背后,是国资股东给予的底气。
去年初,华润置地董事长李欣便已经定下了基调:“开局即决战,起步即冲刺;招商蛇口也是喊出“力争跻身行业五强”的口号,希望达成利润、质量、效益、转型、经营收入等多维度的五强。
因而,华润置地守住了行业TOP4的位置,招商蛇口则完成了跻身行业TOP5的目标。而民营房企,没有大树可以依靠,声量渐小。
“连续6年占据占据榜首的位置”,这是去年碧桂园引以为傲的头衔。
曾经的龙头,此番首次跌落至第6名,销售规模从2022年的4643亿元降至2023年的2169亿元,直接砍半。
过去几年,碧桂园不再强调规模至上,而是转向保交付、保运营。
正式进入杨惠妍时代的碧桂园,面临着债务风险,全力自救——高管降薪、调整架构、压缩非经营性资金、卖资产,推进债务重整,保现金流安全。
更令人感慨的,是恒大的巨大落差。前些年,恒大都是雷打不动地上榜十强,甚至于2016年占领榜首的位置,此后排名基本也都在前三之列,但2022年,排名已在40开外。
2023年,恒大排名较上年有所上升,以603亿元的销售排名第24。
回顾以往,曾经进入TOP10榜单的民营房企,诸如前两年的融创,还有早些年的世茂、新城控股,眼下都退居第二梯队,与TOP10尚有距离。
去年,融创、新城控股分别以846亿、758亿的销售额,位居第17、18位。而世茂则已经跌至34名,销售额428亿。
他们的奋斗目标,又退回到了千亿。曾经以高周转、高杠杆的模式,达到千亿、两千亿的规模的这一批房企,回到了原点。
市场形势如此,2023年,地产TOP10房企销售操盘金额门槛进一步降低至1613.7亿元,而千亿房企,也仅剩16家。
眼下,活下去,是他们更为重要的任务。
融创正在竭力自救。过去一年,孙宏斌放下姿态,向债权人道歉,以求喘息空间,最终一步一步,让融创复牌,完成境内外债务重组,逐步恢复正常经营。
世茂选择批量转让子公司和资产。诸如集团主席许荣茂减价求售香港中环写字楼、深圳世茂深港国际中心多次降价出售等消息,陆续透出。
保持着低调姿态的新城控股,也采取了一系列节流举措降低成本,同样还是面临巨大挑战。
头部格局变化
有排名下滑者,必然也有上升者。这两年,最为典型的是金地,成功回归TOP10行列,重现曾经的“招保万金”光环。
2023年,金地虽守住了TOP10的位置,但比起2022年的迸发,金地的规模排名跌落了3个名次,险些再次掉队。
金地前董事长凌克的离开,对于金地造成了些许影响。市场对于金地的风险报道屡次出现,金地也由此一度遭遇股债双跌。
不过,金地以国资股东福田投控的支持,度过了此轮危机。最近,金地集团拟转让深圳环湾城项目51%股权予福田投控,交易对价约32.5亿元。
另一典型的上升房企为建发房产。靠着国资背景,不断逆势发展,更是成为土地市场上的“黑马”。
去年,建发房产在各地收割“高价地”,更是以“马甲”抢夺热门地块。过去一整年,建发房产权益拿地金额高达738亿元,位列行业第4名。
以此土储规模来看,建发房产想要继续守住行业第一梯队的位置。
还有绿城、龙湖,以“稳健”姿态,这两年稳坐行业TOP10位置。他们通过深耕核心、产品进化等方式,夯实基本盘,并以多元业务,筑就第二增长曲线。
与此同时,也有一批房企,对于进入地产行业TOP10,有着一定的欲望。
从销售上看,滨江集团、越秀地产等第二梯队的房企,有望进入行业TOP10。尤其是滨江集团,2023年销售规模为1534亿元,与金地的1535亿元相差无几。
而在2021年,滨江集团的销售排名还在20名开外。2022年,其名次一跃上升了9位,挤入第二梯队。
前几天,滨江高管称,在地产销售规模方面,滨江集团超额完成全年目标,权益现金回笼725亿元,创历史新高。在一众房企卧倒的时候,滨江集团站了起来,可见其稳规模、降负债、聚焦城市战略取得成效。
越秀地产,也不遑多让,销售规模高达1425亿。
过去一年,越秀地产从身居一隅的广州不断北上,在北京、上海等核心一线城市,频繁“刷脸”,大手笔拿地,增厚土储,全年拿地金额达376亿元。
行业转变发展逻辑以后,全国性房企出险者多,这些原本聚焦区域的房企,资金实力更足,更有向上的动力。
其中,仍以资金相对充裕的国央企为主。
从销售榜单上看,于越秀地产之后,中国金茂、华发股份、中国铁建分别排名第13、14、15名,均为国资背景。
去年,中国金茂、华发股份拿地金额,均达到200亿元以上,而中国铁建更以404亿元的权益拿地金额,居于行业第7名。
中国铁建作为16家地产央企之一,此前掉队不少,眼下正面临着地产业务放缓拖累集团盈利的挑战,亟需加速。
从内部调整上,提拔倪真为中国铁建执行董事、中铁建集团党委副书记。他曾组建了中铁城建集团、也带领过中铁建房地产集团冲出重围,对于地产业务,颇有经验。
中国铁建地产业务,或会有新的改变。
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