今年，房地产市场政策的转型点出现在7月24日，中央政治局会议明确提出，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

此后，持续的优化政策为各地楼市打开了空间和想象，包括土地市场重回价高者得、放松“五限”、推进现房销售的模式、金融监管“防爆雷”、商品房鼓励“优质优价”等。在优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设等方面频繁表态和落地具体举措，对外释放积极信号。

未来，10万亿级的房地产市场如何重回正轨？房地产企业将遭遇的风险如何化解？如何解决“保交楼”这一难题？从土地市场到商品房、保障房，又将迎来怎样的变化？

多城土地市场重回“价高者得”

2023年以来，全国土地市场情绪偏弱，房企普遍谨慎拿地，10月，全国土地缩量态势仍较明显。根据中指研究院统计数据显示，今年1-10月，全国300城住宅用地推出3.8亿平方米，同比下降31.8%，绝对规模为近十年同期最低位；成交面积2.6亿平方米，同比下降35.4%；土地出让金1.8万亿元，同比下降25.3%。

在土拍热度方面，仅有少部分城市或区域保持一定热度，房企投资聚焦核心优质地块，市场分化进一步加剧。其中，10月，上海、北京、成都等核心区地块受企业关注度高，部分地块触顶摇号，其余区域地块多以底价成交；无锡、武汉、南京土拍的低温情绪尚未好转，多数地块均以底价成交。

值得关注的是，据媒体报道，今年9月底，自然资源部已向各省份自然资源主管部门下发文件，内容包含“建议取消土地拍卖中的地价限制”“建议取消远郊区容积率1.0限制”等。随后，成都、济南、厦门、青岛、南京、苏州等纷纷发布公告，对此前的土拍规则进行调整，均提出部分地块将不再限制土地出让上限价格。10月30日，济南成交的10宗土地中，有3宗地块溢价率均超50%。11月2日，合肥成交的5宗地块中，有2宗地块溢价率均超30%。

从目前来看，在多地土拍市场低位运行的情形下，土拍规则调整，特别是不再限制地价、恢复“价高者得”正成为新趋势。对此，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，在部委政策已经明确可以取消最高土地限价政策之后，后续可能也会有更多城市调整土地出让规则。