21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

由于与其他房企发展周期交错，绿城中国（03900.HK，简称“绿城”）在这一轮房地产调控中幸运地规避了某些金融风险。当下的绿城，既没有债务违约迹象，还多次在北京、上海、杭州、宁波等一二线城市补仓拿地。作为一家具有央企大股东背景的混合制企业，绿城已然是市场的幸运儿。

透过绿城2023年上半年业绩数据来看该公司近期的发展路径，可圈可点之处实则不少：比如，盈利水平稳步增长。其中，全口径合同销售1,342亿，同比增长19%，位列全国第七；自投销售982亿元，同比增长16%，排名全国第八；权益比上升11个百分点，达到64%；归母净利润25.45亿元，同比增长41.3%；核心规模净利38.81亿元，同比增长4.2%；行政及销售开支26.68亿元，同比下降14.3%；资金成本保持在4.4%的低位，现金短债比2.2倍，财务结构持续稳健。绿城也因此获得标普评级展望提升到正面。

但这或许是历年来首度令高管团队感到喜忧参半的一份成绩单。喜的是，绿城销售排名进入行业前十，因进入爬坡周期，绿城上半年实现归母净利润增长，与权益销售额增长正相关。但行业趋势之下，绿城下半年也有隐忧：全年毛利率下降承压，拿地、销售等尚存不确定性。

据绿城中国执行董事及副总裁李骏透露，为了拿地，上半年，绿城参加了杭州、上海、北京等核心一二线城市100多场次土拍，新增项目19个，总建面257万平方米，预计新增货值571亿元。

进入下半年，这一轮调控也进入政策宽松周期，绿城预判，房地产行业将呈现出4个重大变化，包括发展阶段、供求关系、市场结构和房屋功能需求等几个方面。

调结构，项目利润率指标实现是关键

数据显示，绿城上半年权益拿地同比减少。据业内人士观察，绿城近年来在杭州、宁波布局过重，今年上半年也有意减少在杭州拿地。绿城执行董事及执行总裁耿忠强在业绩会上透露，绿城土储在一二线城市占比达到89%，近半数的货值位于大本营杭州。

值得关注的是，加上2021年以及之前所拿地块的减值拨备，对净利润形成压力。管理层称关注项目利润率指标，未来归母净利润占比有提升空间。

但很显然，绿城调整结构布局，保住利润的前提是拿地权益和销售权益上升，也需要天时、地利、人和。

今年上半年，绿城根据市场环境的变化，共计提了4.6亿元的减值拨备。这4.6亿元当中主要是物业减值有4.2亿元，其他包括往来款的信用风险减值4000万等。物业减值主要是部分项目销售价格不及预期所致。比如宁波某大型未来社区项目计提一个多亿。一个共性是，这些项目都是2021年或者2021年之前拿的地。绿城今明两年报表均要为此“买单”。

耿忠强解释称，绿城会在每年的每一个关键时间节点，出于谨慎原则考虑，对几乎所有在建在售项目都进行减值测试，目的就是挤一挤资产泡沫，夯实公司的财务状况。今年上半年，绿城净利润占比已经提升到55%左右，如果剔除汇兑损益因素，净利润规模占比已经达到60%左右。耿忠强认为，这已经回归到一个相对合理的水平。