随着头部企业旗下物业陆续入场,物业资本市场格局也迎来了新的变化

2022-09-21 20:59 | 云南生活网

物业管理板块自2014年起在资本市场慢慢成长,2020年迎来高光时刻,2022年高估值红利渐去,随着头部企业旗下物业陆续入场,物业资本市场格局也迎来了新的变化。

9月19日,万物云发布全球发售公告,公司股票代码02602.HK。根据计划,万物云拟全球发售1.17亿股,其中国际发售1.05亿股,香港发售11.67万股,另有15%超额配股权。预计每股发售定价不低于47.1港元,最高不高于52.7港元,募集资金约54.9亿港元至61.5亿港元。

据了解,万物云初步敲定在9月29日上市。有业内人士指出,万物云上市之后,物业资本市场将迎来大洗牌。IPG中国区首席经济学家柏文喜在9月21日在接受《华夏时报》记者采访时表示,“物业股的估值会随着万物云的上市而分化愈加明显,处于物业股两端的企业都会成为被调仓的重点企业。”

将迎来大洗牌

招股书显示,万物云此次拟发行不超过10%(超额配售选择权行使前)的新股,预计首发募资约54.97亿港元至61.51亿港元。发行后,万物云总股本将达到11.67亿股,而按照47.1港元/股-52.7港元/股的价格来计算,万物云估值约达549.72亿港元-615.08亿港元。

受地产大环境的影响,物业管理上市公司其实从去年3月以来,已经历过一波显著下跌,虽然如今部分物业管理公司出现了筑底回升的趋势,但整体市场、股价跟去年同期相比,仍然出现了显著下滑。有业内人士指出,如果光从市值的角度来看,万物云选择在这个时间节点上市,并非很好的时机。

从目前上市物业管理公司情况来看,万物云的市值仅次于华润万象生活(1209.HK)。截至9月19日,华润万象生活总市值约803.44亿港元;碧桂园服务(6098.HK)总市值约503.27亿港元。可见,万物云的加入使得头部物企的排名发生了一定的变化。

万物云的入局不仅会使头部物企的地位发生变化,同时也影响了很多小物企的命运。

柏文喜对《华夏时报》记者表示,“今年以来,物业股估值低迷。富途证券研究报告指出,万物云上市不可避免地会造成投资者调仓。我认为处于物业股两端的企业,也就是股价表现和未来走势更好的优质企业,以及股价低迷、看不到未来的较差企业,都会成为被调仓的重点企业,前者会被重点加仓,而后者会被抛弃。另外,物业股的估值是应该会随着万物云的上市而分化愈加明显。”

9月20日,持续关注物管行业发展研究的业内人士陈浩(化名)向《华夏时报》记者指出,万物云在招股书中,一直在强调自身的科技赋能以及赛道优势(城市赛道,而非单纯的收物业管理费),为的就是跟传统物管企业形成差异化。万物云现在的思维是传统物业管理费要、城市服务收入也要。其上市后续的市场走势对业内来说值得关注,若后期市值大涨,说明资本对物业管理行业的数字化转型以及城市赛道的探索,获得了市场的认可,有可能会成为物管领域企业转型的方向之一。

“未来部分小物企只适合做区域深耕,大部分小物企估计会被大物企吞并掉,小部分拥有高净值人群的项目,也许能够持续创造收入收获属于物业公司的优质资产,但大部分小物企公司的命运,估计是为大物企公司做嫁衣。”陈浩说道。

陈浩也指出,万物云开拓科技赋能+挖掘城市赛道,其实是将物业这块蛋糕做大。

而广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉于9月21日向《华夏时报》记者表示,万物云的上市给其他大的房企带来很好的示范效应,使得整个物业行业回归本源发展,带来了一波清流。如今几家大的龙头开发商开始将自己的物业品牌重新做起来,同时也促进了龙头物企的成长,并打破了早前物企只是房企融资工具的模式。

值得注意的是,在万物云登陆港交所之后,龙头企业的物业仅剩龙湖智创生活和金地物业尚未上市。目前,龙湖智创生活已经二次递表,正推进上市进程。而金地物业还没有明确的上市时间表。

对此,柏文喜认为,这意味着物业的资本化基本完成,在相对理性的行情下,接下来物业股在资本市场上一方面会加快板块内的分化,另一方面也会加快物业板块内的行业整合,出现强者恒强、赢家通吃和一些弱势企业被迫逐步退出,而行业集中度在未来加快上升的市场格局。

或许等龙头物企全部登陆资本市场后,物企才能真正进行一场实力的比拼。

国盛证券9月19日研报表示,2022年上半年物管行业整合加剧分化继续,行业营业收入和归母净利润增长放缓。

“我们认为之前物管板块的制约因素主要体现在三个方面:业绩指引下调;销售尚未回暖可能影响新增管理面积的市场空间;民企物企关联房企的不确定性,三个因素下应该选择经营稳健的物管企业。几个制约因素逐步消化后,叠加当前疫情对经济的影响,市场还是会关注到物管这个现金流稳健、负债率低、中高速增长、估值合理的板块。”国盛证券称。

“物管走下神坛,回归理性”

自2014年6月彩生活登陆港股市场,成为我国首家上市的物业管理公司,到如今万物云的公开招股,短短8年间,我国物业资本市场便已历经了一个兴衰周期。

而万物云自2021年6月被万科董事会主席郁亮公开许可上市这段时间以来,恰好处于物业板块的下行周期。

在陈浩看来,2020年的时候,物管行业的并购规模就在百亿以上,经过这一轮下跌后,估计市场风险也差不多出清了,物企开始寻找新的出路。万物云上市其实就是个很好的契机,“万物云作为物管行业的头部企业,只看未来资本市场认不认可它所尝试的方向了”。

申港证券指出,2021年中至今,地产政策进一步收紧、板块流动性危机加剧,物企资本市场表现急转直下。

同时,申港证券数据显示,物业板块市盈率(TTM)2021年初达到顶峰67.01倍,后迅速降温,2021年末物业服务板块市盈率(TTM)仅为19.81倍,较2020年末(50.76倍)降幅达60.97%。

2021年末,易居企业集团CEO丁祖昱曾直言:“物管走下神坛,回归理性。”

中指数据显示,从今年年初到9月6日,港股物业板块整体市盈率均值约为15.40倍,恒生指数市盈率均值约为9.99倍。

万物云选择在行业下行周期的时候上市,是否影响其估值?

8月31日,在万科的中期业绩发布会上,万科董事会秘书朱旭指出,虽然去年物管行业的市场估值远高于现在,但对万科来说,推进业务分拆并不以资本市场的市值窗口为考虑因素,万物云上市的时机主要考虑到它的战略发展方向不是以传统、单纯的物业管理公司,而是以一家城市服务商为定位。

陈浩同样认为,对企业来说,无论是在行业上行周期还是下行周期上市,最终本质上都是看企业自身的发展成果,得看企业的方向、战略能不能打通。在不同时期上市,影响的只是企业短期的估值,在资本市场有太多上市公司开盘即巅峰,随后市值一路下滑,类似的案例也很多。

克而瑞数据显示,截止到今年7月底,有29家上市物企的股价较巅峰时期平均下滑了61%。距巅峰时股价下降80%以上的物企有6家。其中,时代邻里股价较巅峰时降幅最大,下降了90.71%。

那物企未来会如何发展?

申港证券研究报告指出,在目前地产行业承压下行的情况下,目前物企板块估值已回归理性,具有央企、国企背景的物业服务企业在市场表现、经营业绩、品牌价值等方面表现优于民营物企,在波动的市场环境下价值韧性凸显,具有较好的投资价值。

柏文喜认为,目前,物业所做的“科技赋能”还停留物业管理的技术应用以及公司运营层面,而未来会真正落到整个行业生态之中。科技除了能改变物业这个行业的技术与运营之外,实际上最终还将能够改变行业的运维方式与行业生态,乃至与社会和其他行业的交互方式。

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